专家学者热议开放式小区 建设应纳入城市总体规划

2016-02-23 10:49:13|来源:云南网|编辑:王涛

  原标题:专家学者热议开放式小区 建设应纳入城市总体规划

  “我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。”《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)提出的这一构想,如一石激起千层浪,引起了广泛关注和热议。

  事实上,世界上绝大多数国家或地区,都是没有小区的,比如美国、日本等发达国家,住宅楼都是直接朝着大街或小巷,只有极少数豪宅才会有围墙。

  近年来昆明也有开发商在尝试建“开放社区”,城市规划逐渐向街区制转型,这种改变只是时间问题。中央要求已建成小区逐步打开,但是究竟该怎么打开,打开后如何管理,还有待进一步出台细则来落实这个问题。

  昨日,记者采访了物业管理、房地产开发、城市规划等相关行业的业内人士,听听他们对此有何看法。

  中国城市规划设计研究院副院长 杨保军

  已建成的住宅小区 首先实行行人穿行

  中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受媒体采访时表示,封闭小区是农耕文明的理念,一个个楼盘是一个个“独立王国”,公共服务设施不共享。但是,现代城市是开放的,以公共活动、公共空间作为特征。

  杨保军表示,对于已经建成的住宅小区,首先实行行人穿行,然后是自行车穿行,当然,管理也必须跟上。“大院情况下,物业管大门,当城市开放的时候是管大楼,每栋楼安全了,街道就可以开放了。”

  云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任 郭凯峰

  通过试点 再总结经验推广

  “小区对外开放,实现内部道路公共化,此举体现了整合当前城市各项积极要素,进一步形成推进城市科学发展的合力与动力,必须不折不扣地执行落实。”云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任郭凯峰认为,目前很多小区的围墙,往往隔绝出了一片又一片“孤岛”,难以形成街区的活力,尤其在一些已建成的大型社区中,对道路形成阻隔,导致交通微循环不畅,影响很大。同时因为城市的公共空间都被小区花园挤占了,一定程度上也浪费了土地资源。

  “中央要求已建成小区逐步打开,但是究竟该怎么打开,我们只能静待中央层面的提法,看下一步会不会出台细则来落实这个问题。”郭凯峰建议,各地应首先将开放式小区的建设纳入到城市的总体规划中,通过试点,再总结经验进行推广。针对已建成的小区,应充分征询民意。

  郭凯峰表示,未来在具体执行上,并非所有住宅小区都适合推广开放模式,更多要与城市管理结合在一起。以昆明为例,广福路沿线的很多“边远小区”就比较适合封闭管理,而市中心等交通压力大的区域,开放小区道路明显利大于弊。至于那些内部道路等级低,相关配套低的小区则不建议对外开放,而且规模小的住宅区对外开放的难度也会比较大。

  云南凌云律师事务所律师 孙文杰

  应制定政策避免损害业主权益

  云南凌云律师事务所孙文杰律师表示,小区开放性管理出发点很好,首先可以资源共享,其次还可以优化相关道路,但在实行之前,需要考虑到小区内的治安等问题。“在实行之前,应该制定配套的政策或规定,一旦实行的话,物业公司的标准也会随之提高,物业需要在如何更好的管理小区方面花费更多的人力和资源,并且需要有相应的部门或者业主委员会来监管物业公司,从而保障物管能有更好的作为,小区秩序更加完善。”

  孙律师说,由于目前业主委员会的审批有难度,如果小区实行开放性的话,建议可以简化业主委员会审批程序,保障更多的小区有业主委员会,这样便可更有效的监管物业,而小区的开放性管理也会容易一些。

  孙律师表示,小区开放后,外来人员一般只是穿过或者借用通过的话,小区内的公共区域还是归业主所有。如果从小区业主利益方面来看,如果外来人员进入小区,享用小区的绿化资源、健身器材等其他公共资源,造成拥堵,或是业主使用困难的话,那对业主利益还是有一定损害的。这就需要制定相应的政策或制度,来对这些现象进行监管。

  北京理工大学法学院教授 徐昕

  已建成小区是否打开 应充分征求业主意见

  北京理工大学法学院教授徐昕认为,新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,没有问题。但是对已经建成的住宅小区,是业主花钱购买的私有财产,小区规划红线内的道路,使用权归全体业主公用,受宪法和法律保护。

  《物权法》规定,小区内部公共区域的产权归全体业主所有,没有义务对外开放,物业管理方式由业主大会决定,政府是无权干预的。对已建成小区是否对外打开,应充分征求业主意见。

  昆明市物业管理协会秘书长 唐晓林

  智慧社区为开放小区提供硬件支持

  昆明市物业管理协会秘书长唐晓林介绍说,就他所知,最近十年来,昆明已经有开发商尝试“开放式社区”了。以碧鸡名城为例,该小区虽然紧邻西二环,但却没有设置围墙,整个小区与周边的道路连通,附近小区的住户也能方便地通过该小区,到达其他地方。

  唐晓林表示:“改变总是痛苦的,这与我们的传统观念确实存在一定分歧,但是不代表不好,未来的城市规划一定会向街区制转型,这种改变只是时间问题。相比封闭式的庭院小区,开放式小区的物业管理难度和运营成本普遍会增加。新形势下,物业从业人员更应在管理的技术手段、方式方法上予以提升改进,而智慧社区的建设就为开放式小区提供了很多硬件支持。”

  “一个项目的好坏更多依赖于开发商的能力以及后续的物业配套服务,而不是小区的封闭与否。”保利云南置业副总经理曹伟佳说,开放式小区有利于创建邻里之间的和谐环境,但考验安保服务的水平,小区的开放更不可能一蹴而就。

  “很多物业管理问题,通过人员配置、技术改进都是可以解决的。开放式小区的推广是社会进步的体现,我们应该倡导一种资源共享的生活理念,你可以通过别人的小区,别人也能通过你的小区获得彼此的方便。”云南保利物业服务管理有限公司总经理陈飞舟强调,一些不具备开放条件的片区,比如配套落后的老旧小区就没必要开放。

  云南龙宇房地产开发有限公司总经理 廖力平

  老小区对外开放会牵涉到《物权法》

  “从2008年以来,昆明市原则上就不再审批全封闭式小区的建设,要求小区建设应满足视觉上的通透和开放,不过要想让小区内部道路、绿化等配套设施完全对外开放,实行起来难度还是很大。”云南龙宇房地产开发有限公司总经理廖力平表示,多年前,昆明市就曾讨论过推广开放式小区的模式,但受多重因素的影响,当时条件并不具备,只能选择折中办法。

  廖力平说,小区的开放与否也应兼顾住户对于私密性、安静、安全性的居住要求。此外,对老小区改造会牵涉到物权法的问题,小区里的公共配套部分,使用权本来归全体业主,受法律保护,没有义务对外开放,物业管理方式也是由业主大会决定,但是如果打开围墙,任何人都可以进去,使用里面的资源如道路等,这会侵犯小区业主的权益。

  “对于业主的赔偿,对于安全和卫生的人力物力投入,在短时间内都是不容易解决的。”市民李先生也担忧,此举会面临一些不容忽视的问题。比如治安问题,小区围墙可以相对减少一些外来人口的流动,安全相对有保障;再比如停车问题,目前小汽车普及而停车位跟不上,很多小区内道路早已车满为患,道路“公共化”之后无疑更加雪上加霜;最后,开放小区后,人多车多,噪声是无法避免的。(都市时报记者 朱绍平)

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