管控好楼市杠杆率

　　我国房地产贷款增速过快，有的地方甚至出现“零首付”“首付贷”等高得离谱的杠杆，增加了房地产领域的金融风险隐患。对此，监管当局和银行机构采取了整治措施，坚决遏制高杠杆的蔓延。管控好楼市杠杆率，重头在金融机构，但也不可忽视“体外资金暗流”

　　自5月1日起，北京地区部分银行对新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。上海多数银行也在近期上调了首套房贷利率至九五折，房贷审核力度空前严格。在新一轮限贷、限购、限外等系列调控措施之后，有关城市和部门管控楼市杠杆率、防范楼市金融风险的意图十分明显。

　　数据显示，2004年至2008年我国家庭杠杆率稳定在17%至19%，在2008年底推出4万亿元刺激政策后，家庭杠杆率随着房价的上涨持续走高。截至2016年末，我国人民币住户贷款余额占到当年GDP总额的43.2%；其中中长期贷款占到30.7%，中长期消费贷款占到26%，显示杠杆率呈现快速上升势头。

　　截至今年3月末，我国住户贷款的余额是35.23万亿元，约占GDP总额的47.4%。按照今年GDP增长的预期及住户贷款增加走势预测，年底家庭杠杆率可能会接近50%。这虽然与美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆率普遍在60%以上相比不算高，但我国是发展中国家，人均GDP、社保、医保的覆盖程度和保障水平远未达到发达国家的水平，我们不能简单和发达国家比杠杆率，与发展中国家如俄罗斯家庭杠杆率16%、印度9%相比，我国的杠杆水平就显高了。值得警惕的是，目前我国家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位，有业内人士戏称之为“杠杆上的楼市”。

　　从金融机构的角度看，目前个人住房按揭贷款仍是银行争夺的优质资源，这也是家庭杠杆率上升的一个成因。这虽然为刚需提供了方便，但也给炒房以可乘之机。一些工薪阶层的刚需，为买房要倾两代人的积蓄，还得同时背负巨额房贷。面对部分楼市价格快速上涨，需要通过“限贷”等适当降低刚需群体的杠杆率。但是对于那些恶意炒房，金融部门要坚决说不，不给炒房贷款，切实在金融领域贯彻好“房子是用来住的，而不是用来炒的”要求。

　　毋庸讳言，控制好楼市杠杆率，更须关注高负债房企藏匿的房地产泡沫风险。上世纪80年代末和90年代初，日本房地产泡沫破裂后，日本经济在长达20多年里没有起色。美国次贷危机引发的国际金融危机至今未消除阴影。2015年下半年以来，我国房地产贷款增速过快，有的地方甚至出现“零首付”“首付贷”等高得离谱的杠杆，增加了房地产领域的金融风险隐患。对此，监管当局和银行机构采取了整治措施，坚决遏制高杠杆的蔓延。

　　管控好楼市杠杆率，重头在金融机构，但也不可忽视“体外资金暗流”。央行新近发布的金融机构贷款投向显示，到今年一季度末，人民币房地产贷款余额增速比上年末低0.9个百分点，个人住房贷款余额增速也比上年末低1.1个百分点。但个人住房贷款仍处于较高水平，住户中长期贷款同比增幅超三成。这一方面显示资金流向房地产的现象并未有多大程度减弱，贷款结构的不合理藏匿着金融风险；另一方面，也表明调控杠杆正显现积极变化，但不可过度乐观，仍要因城施策，科学调控。金融机构促使房地产业平稳健康发展，当前着力点应放在楼市新增空间与城镇化建设结合上，把楼市杠杆重心向新兴城市群转移。这既是热点城市房价软着陆和高杠杆风险渐进释放的明智选择，又有利于推进大中小城市协调发展，促进城镇化稳步推进。

　　（作者：吕志强   原标题： 管控好楼市杠杆率）