专家谈房贷新政：一线城市影响大 对购房者利好

　　国际在线消息（记者 姚毅婧）30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。融360房贷分析师李立对国际在线记者表示，就一线城市而言，房企会出现抬价、惜售局面；二三线城市会加快去库存，甚至推出促销手段。他算了一笔帐，对于除去房价超高的北上广深，以均价1万的100万房产为例，多数城市的购房者启动资金可省下30万元左右。

　　国际在线：政策出台对市场预期会有什么影响？

　　李立：一线城市影响较大，会刺激潜在购房者提前入市；有购房能力人群增大；短期内有望刺激观望人群入市。长期来看，限购政策不放开的话，影响有限。二三线城市，930已执行“认贷不认房”，有11城市已经放宽二套房首付及贷款利率1.1倍限制，此次再度放开二套房贷款政策，影响有限。

　　国际在线：为什么在这个时间点出台这个政策？

　　李立：两会时中央表态就很明确，而且今年经济增长压力较大，要实现7%目标，房地产不能出问题。之前政策的口风已经放得差不多了，今天落实可以说符合大家心理预期。

　　国际在线：对购房者有什么实质影响？

　　李立：100万房产，原来需要70万，现在仅需要40万。而且现在购房贷款利率较低，成本减少。我们以二三线城市房价均价1万元来算，夫妻两口买一套100平的二居室总价100万，二套房首付4成，则只需40万，原来二套房首付7成，需要70万，那么启动资金可省下30万元。

　　30万，对于二三线城市总计月入1万的小夫妻来说，省吃减用每月省3000元，需要100个月，那就是8年。再算算30万贷8年，利息为约为7万。也就是说对于除去房价超高的北上广深，多数城市的购房者可以省出23万元。

　　国际在线：对于卖房人会有什么影响？

　　李立：短期内购房人群增大，不少房企和业主可能会惜售、抬价出售。

　　国际在线：对北京房地产市场会有什么影响？

　　李立：对一线城市而言，此次救市政策出台，给市场一个较强的信号，即“中央要保住房地产市场”，不排除北上广深后续将也经出台救市措施，而且一线城市购房需求大，房企会出现抬价、惜售局面；二三线城市会借助这次救市风潮，加快去库存，甚至推出促销手段。

　　国际在线：预计银行的反应会怎样？

　　李立：对首套房房贷市场影响不大，银行执行政策一方面受房贷政策影响，最重要是受市场资金，也就是央行信贷额度影响。在当前救市环境下，预计央行将继续为市场注入资金。二套房房贷方面，预计房贷利率将继续走低，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，因为二套房的贷款人更优质。

　　小贴士：用少交的钱算笔理财帐

　　如果在北京买二套房，价值300万元，第一套房贷款尚未结清，那么二套房的首付比例由70%降至40%，原先首付210万元，现在首付120万元，比原先少交了90万元。商业贷款30年利率为6.15%，大部分银行打9折，即执行5.535%的利率。如果拿少交的90万元去投资理财，30年能多赚多少钱呢？

　　1、投资P2P，目前P2P行业的平均年化收益率为15%左右，如果未来30年一直是这个收益水平，少交的90万元首付能多赚：900000×（15%-5.535%）×30=260.55万元。

　　2、买混合基金，不同基金类型的收益状况不同，牛市的情况下，股票基金收益能达到30%以上，混合基金也能达到10%以上，如果买混合基金持有30年，少交的90万元首付能多赚：900000×（10%-5.535%）×30=125.55万元。

　　3、买票据理财，目前票据理财的平均收益率大多在5%-9%之间，按照7%来算的话，少交的90万元首付能多赚：900000×（7%-5.535%）×30=44.55万元。

　　4、炒股，2014年全年上证指数狂涨52.87%，2015年牛市行情延续，当然股市风险太大，涨跌变幻太快，你可以估算一下自己买的股票能涨多少，再来测算一下少交的90万元首付能多赚多少，结果肯定会吓你一跳。