房屋土地使用权到期 百姓该如何“续费”？

　　国际在线综合报道：温州一部分市民最近正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地使用年限到期或即将到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金，有的竟高达数十万元。

　　土地国有

　　我国土地都是国有的，按目前的经济结构来看，未来几十年土地都不可能像国外那样可以私有化。由于商品房市场也就30年左右的历史，所以大多数续租问题还没有暴露。也可能是时日尚早，所以从官方到民间一直对此问题不够重视。所以温州的案例是当时只拿了20年的土地使用期，今日问题爆发了，社会需重视并解决。　

　　土地性质及其年限

　　不同使用性质的土地其使用年限是不同的，目前的情况大致是：住宅70年，商业、旅业40年，办公50年，地下车位则跟地上年限一致。另外，目前市场上所谓的“公寓”多是商办性质的土地，所以一般是40或50年。以上的罗列还不全面，只是我们平常在市面上较常见到的而已，还有一些是只有“有关部门”才能解释的现象。就普通买家而言，看土地证所标的“土地使用到期日”最为直观。　　

　　"土地使用权"为何是70年？

　　中国目前城镇土地都是国有的，1990年代以来中国房地产行业逐渐起步，商品房逐渐取代福利分房和集资建房。房地产发展离不开土地，需要土地的合法流转，为此中国制定了土地所有权与使用权分离的政策，对土地使用权实行出让、转让。

　　“土地使用权”“房屋产权”是两个不同的概念

　　房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，房屋所有权是永久性质的，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

　　为何多地出现这种现象

　　青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江表示：“主要是由于国家一开始在顶层设计上就没有对土地使用权续期有一个规范的标准和一个相应的法律法规，地方政府就自己根据实际情况制定，让原本应该一次性明细的问题被拖延，导致了后续问题的出现。”

　　是否有偿续期引争议 物权法暂未明确　　

　　《物权法》规定了到期土地“自动续期”，也就是说不需要再次走公开拍卖流程，原业主优先自动续约，不必担心地被其他人抢走。但怎么续约法？缴多少钱？这些都没有明确规定。我想，如果现行土地出让制度不变，或许按当时地价作评估补缴较为可行。但若补缴者没钱又怎么办呢？

　　土地使用权到期如何续期

　　理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

　　使用权到期深圳版本：一次性补交基准地价35%

　　有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。据报道，2002～2004两年间，深圳市国土系统以市场地价为标准，实行100%补地价的模式。到了2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对补交地价标准重新进行了划，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。据悉，该政策出台后，仍有官员认为这一规定让利太多。　

　　呼吁细则出台　　

　　基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。尽管温州出现的“到期房”总体量不大，但也关系到几百户家庭的切身利益，应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看，量大面广的土地使用权到期问题，会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。