央广网北京9月2日消息（记者 王兴亮）当房地产行业进入存量调整周期，一些不动产不良项目因债权复杂、运营缺位，或长期闲置，或通过传统折价处置，造成资产价值大幅流失。央广财经记者了解到，当前，一些本土深耕不动产领域的民营资产管理机构，正在开辟市场化化解路径，通过司法拍卖收购存量不良债权，开展系统化盘活工作，打通不动产不良资产盘活堵点，在资产价值修复、风险分层化解、行业生态优化等多维度释放综合效能，走出一条兼顾经济效益、民生效益与社会效益的特色化险路径。

　　市场化承接助力风险出清

　　位于北京市朝阳区孙河乡的九章别墅项目，就有民营资产管理机构参与化解风险。据介绍，九章别墅位于北京市朝阳区孙河乡东苇路3号，地处温榆河生态带，紧邻机场高速苇沟出口，距三元桥约9公里、距首都机场约7公里，周边环绕约400亩原生林。然而，正是这样一个稀缺高端社区，早在2019年就已形成不良，深陷债权债务纠纷，多年间受债权关系复杂、资产闲置、多方利益纠纷叠加影响，处置进程长期停滞。项目多套抵押房源长期无法流通，近20套住宅交付遥遥无期，资产价值不断缩水。公开拍卖平台数据显示，该项目2024-2025年成交的10套住宅，起拍单价与高点时相比，价值最高者缩水超过70%。

　　2025年，深耕北京不动产市场十余年的一家民营资产管理机构通过旗下的北京鑫九合盈企业管理中心（有限合伙）在司法拍卖平台拍下该笔债权，并与一家央企达成深度处置合作。

　　该公司相关负责人滕达介绍，企业已深耕本地市场超十年，熟悉北京高端别墅市场交易逻辑、客群需求、属地政策与司法处置流程，对区域不动产价值具备独到研判视角。“我们完成债权收购后，独立推进了三大动作：修缮激活闲置社区配套、盘活存量房源回笼资金、多方协调化解业主与债务矛盾，实现资产价值修复。”

　　一位熟悉不动产不良处置的人士指出，地产存量风险有序出清是行业良性发展的关键，单一快速折价处置容易造成资产缩水、风险传导。本土民营资产管理机构凭借区域市场深耕能力，通过司法竞拍承接不良债权，持续依托本地市场渠道、改造运营经验，标准化落地存量住宅、低效商业物业盘活方案，以市场化柔性手段分层化解项目积压债务风险，形成可复制的市场化不良处置模式，能有效助力房地产行业风险平稳出清。

　　精细化运营实现多方共赢

　　在市场化承接水平之外，精细化运营能力也成为考验民营资产管理机构的一大标准。

　　上述人士介绍，长期停滞住宅项目往往存在交付无望、公共配套失修、业主纠纷积压等民生短板，此时单纯的债权清收无法解决群众实际居住诉求。一些民营资产管理机构通过收购项目不良债权，深度介入项目整体盘活，同步落地民生改善举措，能一定程度上改善项目困局，实现风险处置与民生保障协同推进。

　　据滕达介绍，企业接手九章别墅不良资产后开展了一系列精细化运营工作，包括重铺园区内部分道路、新铺园区公共区域草皮、重新启用售楼处并驻场服务团队、依托渠道资源进行精准推介、与物业协同园区安保等。

　　“经过一系列有效举措，不仅园区绿化、生活配套更加完善，原来闲置的资产也有望实现10余套尾房的顺利交付，后续会重新启用6000平米的会所，让九章别墅的品质回归到应有的水平。”滕达表示。

　　业内人士指出，完成市场化债权收购只是第一步，后续的各种精细化运营工作才是重中之重。“通过空间改造、功能重塑、市场运营，唤醒沉睡低效物业，服务片区城市更新提质，释放存量土地与物业资源价值，打通从风险处置到资产活化的完整闭环，才能真正实现资产价值修复、城市功能提升与民生保障多方共赢。”

　　盘活不动产不良资产是稳定房地产市场的重要组成部分。可以预见，未来，民企参与化解不动产不良出清的创新路径，将持续为促进金融与房地产良性循环、推动城市高质量发展、守护群众安居福祉贡献力量。