原标题：乘着“鸡毛”起飞，“义乌模式”下的楼市丨楼市地理

　　义乌，古称“乌伤”。这个地处浙江省中部的农业县城，从资源禀赋到交通区位，从技术实力到国家投资，一无所长，但在短短30年的时间里，迅速脱胎换骨，从经济落后、地瘠人贫的小县城，成长为如今生机勃勃的国际化商贸城市，在国际舞台上占据一席之地。

　　“无中生有”的义乌神话背后，实则是义乌人刚正勇为的性格、世代相传的“鸡毛换糖”经商传统，以及当地政府果决创新的精神，多方合力打造出独树一格的“义乌模式”，塑造了当地发达的民营经济，创造了城市的发展奇迹。

　　2022年，义乌全市GDP达到1835.5亿元，同比增长4.6%，增速位列金华第一。在这座藏富于民的城市里，人均可支配收入超7.8万元，可媲美一线城市。

　　独特的城市发展历程，深厚的商业文化积淀，义乌的房地产市场在过去的十年里，走过野蛮生长，历经规范化发展，如今也跟随全国楼市的大势一同跌宕。与普通县城明显不同的是，这座连续多年高居全国百强县前列的小城，将凭借发达的民营经济、健康运行的产业、持续导入的人口，穿越震荡的市场周期。

　　疾速成长的“小商品城”

　　“疫情的时候，摊位租金三万一年没人要，现在要十几万了。”3月4日下午，在记者去义乌国际商贸城的路上，年轻的网约车司机如是说，在国际商贸城二区做饰品生意的家人“五点钟从这（义乌国际商贸城）下班，八点钟才能到家。”

　　不只是车流变多，市场里也明显变得拥挤起来，熙攘的客流里时常能看到海外客商的面孔。这个占据了全球圣诞用品80%市场分额、在世界杯周边商品市场份额中占据70%的“世界超市”恢复了往日的活力。据报道，目前商贸城的日均客流量逾20万人次，已恢复至疫情前水平。

　　回望40多年前，改革开放之初的义乌，还只是个名不见经传的小县城。当时的义乌主城区尚不足3平方公里，甚至被形容为“一条马路七盏灯，一个喇叭响全城”。

　　义乌地处浙江中部，三面环山，人多地少，资源贫乏，工业基础薄弱，国家投资又极少。浙江省委党校教授陆立军曾撰文指出，自建国开始到1978年的30年间，国家累计在义乌投资仅5945万元。与相邻的温州相似，当地人凭借勤劳胆大的精神，闯出了一片天。

义乌城市鸟瞰图义乌城市鸟瞰图

　　在“鸡毛换糖”的走商文化基因影响下，党的十一届三中全会后，义乌农民就开始探索各种副业，在城里自发形成小规模的路边市场。不过，在讳言商业的时代里，这样的市场亦难逃“投机倒把”之名。当时大胆敢于突破的义乌果断决定支持市场发展。

　　1982年9月，义乌县委作出决定：开放义乌小商品市场，并由义乌县政府发出通告。这是全国第一份明确认同农民商贩和专业市场合法化的政府文件。

　　开放市场的同时，为了鼓励百姓参与，义乌县委提出“四个允许”，即允许农民经商、允许农民进城、允许长途贩运、允许多渠道竞争。陆立军认为，这确保了小商品经营者的合法地位和正当权利，也正是由于政府和小商品经营者团体在制度变迁上形成的合力，当地才诞生了一个相对固定的市场。

　　除了认可商贩和市场的合法性之外，义乌县委还斥资9000元设立了稠城镇小百货市场。这个上可遮雨、下可摆摊的“草帽市场”，成为义乌小商品第一代市场。1982年超700个摊位、700万成交额，在两年后演变至1887个摊位、2400万年成交额。

　　此后在“兴商建市”等发展战略的推动下，义乌小商品市场不断迭代创新，至1992年建成第四代义乌小商品市场，当年的义乌小商品市场成交额高达10.25亿元，位居全国十大市场榜首。

　　2002年，第五代市场义乌国际商贸城开始投入使用，这也是全球单体面积最大的小商品批发市场。如今，义乌国际商贸城经营面积达640余万平方米，7.5万个商位汇集了210多万种商品。据当地媒体报道，逛国际商贸城一期、二期市场，若每个摊位前停留一分钟，按每天8小时算，需要2个月时间才能逛完。

　　义乌还在不停地求新谋变。曾被认为是义乌市场最大冲击的电商、直播模式，被顺利内化吸收为新增长极，北下朱蹿升为“中国网红直播第一村”，商贸城里亦随处可见带货的博主。2010年-2020年的10年间，义乌电商主体从1373户增加到28万户，成几何级数增长。

　　开放包容又充满活力的市场背后，是众多前来逐梦创业的年轻人。据金华统计局数据，2010年-2020年的十年里，义乌市的常住人口从123.4万人增加至185.94万人，增幅超50%，成为浙江全省人口最多的县级市。截至2022年11月1日，这一数字达到了188.8万人。

　　产业的活跃、人口大集聚，又成为当地经济社会快速发展的引擎。2022年，义乌全市实现地区生产总值（GDP）1835.5亿元，同比增长4.6%，增速位列金华第一，高于浙江省1.5个百分点；全市居民人均可支配收入达到78215元，其中，城镇居民人均可支配收入86975元，此前已连续15年位列全国各县市首位。

　　独特发展历程塑造的楼市

　　相较于发达的小商品经济，规范有序的楼市在义乌则起步稍晚。

　　2014年前，义乌的房地产市场多由本土开发商占据。2011年8月11日，义乌还曾因一宗总价高达72.19亿的地块，引得全国瞩目，这一地价也刷新了当年全国土地出让的总价纪录。而这背后是当时义乌市场上普遍存在的未建先售和民间借贷模式。这期间，义乌房价也曾冲高至2万元/平方米。

　　2013年底绿城的首次进驻，打破了义乌只有本地开发商的局面，市场逐渐走向开放万达、新城、滨江、德信等房企也先后进入，此后几年间，市场规则在当地也逐步明确，房、地市回归理性。

　　走向规范化的义乌楼市，也开始凸显出独特城市发展历程塑造起的市场特点。

　　“义乌整体的人均可支配收入达到7万元以上，在全国县级市中遥遥领先，这就意味着他们的消费能力和眼界是比较开阔的，接触下来可以发现，这里的客户和浙江其他地级市的中高端客户比较接近。”碧桂园义乌观澜、潮鸣项目总经理温敏向记者透露。

　　也因此，碧桂园在义乌的项目，从外立面到配套设施，再到物业服务、产品设计等各种软硬件，“都向杭州市的项目看齐”。碧桂园与建发、华发联袂开发的江映月项目，融汇当地“婺派”风格于其中，备受当地客户认可。针对刚改、刚需的观澜、云起峰境亦是各自客群需求下的标杆产品。

碧桂园建发华发联手打造的江映月项目实景碧桂园建发华发联手打造的江映月项目实景

　　对高品质住宅产品的青睐之外，义乌人深入骨髓的经商思维，让商铺在这里成为抢手货。早年义乌进行旧村改造时，曾打造大批4-5层的垂直楼，一层作为店面出租，中间楼层租出供人居住。有义乌当地人士告诉记者，行情好的时候，一栋垂直楼一年租金可达40-50万元。

　　“义乌店铺的价值非常高。”碧桂园义乌投资负责人李享告诉记者，“商铺算得上是大宗资产里比较难卖的，但在义乌，我们是不用担心的，而且价格比住宅贵不少。”

　　值得一提的是，在经济和产业发展的强烈需求下，义乌一直在推进人才引进的相关政策。2021年义乌官方披露的数据显示，10年间，当地人才数量从20.4万增至34.5万，专业技术人才也从5.8万增至10.6万。

　　在这期间，义乌的人才政策也开始将大专和技术人才纳入住房、教育等保障体系，如为大专及以上人才提供最低20万元、最高140万元的购房补助等。2020年，人才购房门槛对户籍限制、首付要求进一步降低，在为人才提供有效保障的同时，也成为楼市的助力之一。

　　经济繁荣、人口众多的义乌，对开发商的吸引力不言而喻。2018年以来，包括碧桂园、金地、绿地、金茂、美的置业、华润置地等在内的众多规模房企争相入驻，义乌市场进入上行通道。

　　根据当地官方媒体披露，2017年-2019年间，义乌的土地成交金额逐年走高，从190亿元攀高至超300亿元；同期，商品房成交套数也从不足3000套翻倍增至超1万套，成交均价也从1.8万元/平方米突破2万元/平方米大关。

　　此后，义乌房地产市场的热度进一步走高，2021年市区一宗地块拍出了3.6万元/平方米的价格，成为当年的楼面价地王。同期，摇号、开盘加推几开几罄等现象也频繁出现。2021年上半年，碧桂园入市的云玺、潮鸣两个项目，登记人数与房源比达到了3:1、4:1。其中，瞄准刚改、改善需求的碧桂园·众安潮鸣2021年3月首次开盘时，推出145套房源，当日即去化超9成。

　　得益于对市场需求的精准把握和产品匹配，碧桂园在竞争激烈的义乌市场亦突出重围。据透露，布局义乌五年时间里，碧桂园共参与开发了9个项目，2020年-2022年间，其在义乌当地市场的市占率高居榜首。

　　“市场回暖只迟半个月”

　　随着全国楼市在2021年下半年进入深度调整期，各地楼市踏入下沉漩涡，义乌也在大势中跌宕。据58安居客数据显示，2022年全年，义乌住宅成交面积约89万平方米，同比下降超6成。

　　低迷的市场中，击中了客户痛点的项目仍获得了市场青睐。“观澜项目在2022年最后三个月连续加推，并且跟随政府推出的团购政策，给购房者以相应的优惠，成为当时性价比最高的项目。”碧桂园观澜项目营销总李文明透露。

碧桂园观澜项目实景碧桂园观澜项目实景

　　不过，有充分的财富作为根基，有足够的人口形成需求，叠加商人对市场形势的敏锐嗅觉，义乌楼市随着一二线反弹的步调，近来已然出现了明显回暖。

　　“义乌是典型的‘反返乡潮’的城市。”李文明告诉记者，正月十五元宵节后，路上的车才多了起来。也正是从2月份开始，观澜项目的到访和成交出现明显改善，“整个月卖了100来套。”

　　据58安居客统计，截至2月底，义乌商品住宅成交924套，成交面积约11.52万平方米，环比上涨超120%。、

　　为了进一步稳定楼市，2月28日，义乌又发布了大力度新政，从加大金融支持、加大“房票”使用力度、调整人才房政策、优化土地出让政策等多个方面助力房地产市场发展。

　　此轮政策中引发市场广泛关注的莫过于“房票”政策。根据规定，集聚建设安置对象（含权益买受户）可将其高层公寓权益面积置换成“房票”，用于购买新房，同时还可获得最高30万元的政策性激励补贴。

碧桂园建发华发联手打造的江映月项目实景碧桂园建发华发联手打造的江映月项目实景

　　义乌购房者行动迅速，3月6日已有市民进行了“房票”置换，而使用“房票”的楼盘也迅速感受了这股暖意。据当地媒体报道，一楼盘周末近80组到访客户中，有10多组认购后准备使用“房票”。

　　相较而言，刺激政策能在短期内让市场所反弹，但楼市健康可持续发展的根基仍旧是城市可靠的基本面。

　　在许多业内人士看来，义乌的经济发展水平、人口规模，使其脱离了普通四线城市的行列。在2022年的一场义乌房地产发展论坛上，华润置地金义片区管理层曾直言，义乌在城市能级上属于二线城市，整个城市从市场活跃度、人口净流入水平以及城市风貌的极大改变，都为义乌的地产市场提供了高速发展的动力。

　　李享也认为，义乌算得上是二线城市，这从楼市回暖速度上可见一斑，“基本上比只比强二线南京、苏州等城市迟半个月。”在他看来，2021年下半年以来义乌市场的下行，并不是因为供大于求，而是“预期转弱式下跌”，当预期修复后，市场仍会得到有效恢复。

　　事实上，义乌目前仍有着充沛的需求，当地发达的民营经济催生了大量个体商户的创业和就业机会，带来了大量区域内流动人口。据克而瑞研究中心在1月份发布的一份调研报显示，义乌的跨市流动人口占比约为58%，租赁户占比更是高达67%，发达的小商品贸易吸引了大量的相关从业人群，沉淀了大量的无房户“刚需”。

　　未来，这样的刚需有望继续增加。在持续建设高水平“世界小商品之都”的同时，义乌还在着力推动光伏产业的发展，补齐工业短板。根据规划，至2025年，义乌光伏产业总产值达到1000亿元，并形成5家产值超100亿元的领军型企业，一批超10亿元的成长型企业。产业的健康运行和成长，就意味着人口的持续导入，也将在未来带来更多需求。

　　同时，改善需求仍旺盛。“义乌人均住房面积不到30平方米，房价、地价也反超金华市区，并且‘刚需’蓄水池和增量需求规模相对平衡，”克而瑞上述报告认为，义乌中长期需求发展依然有望保持稳健。

　　在这样一个充满潜力的城市，如何有效地把握住机遇？“当前首要把项目做好，做好工程质量，全面提升基础产品力，以客户体验为导向，做到由‘按时交楼’进入‘完美交楼’。”李享表示。（作者：郑娜）