上亿元投资真就这么赔了？许家印在澳买房犯了一个大错误

　　国际在线报道（记者渠鸿儒 杨欢）：澳大利亚政府日前宣布，为强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度，近两年来，政府已强制出售总价值1.07亿澳元（约合8202万美元）的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅，包括恒大地产董事长许家印在悉尼市的一座公馆。

　　整件事的来龙去脉到底是怎样的？国人为何去澳大利亚投资房产？澳政府又为何要强制出售这些房屋？这是否意味着今后投资澳大利亚会有更多限制？记者就此采访了熟悉澳大利亚相关法律和房产市场的专业人士。

　　国内房价飙升存泡沫 澳大利亚成中国富豪投资首选地

　　据上海胡润研究院的调查报告显示，近年来，中国富豪们加大海外投资的根本原因是人民币近来持续贬值，国内房价又飙升过快，存在较大泡沫，富豪们便趋向将资产转移到海外以避免损失。

　　澳大利亚投资审查委员会数据表示，2015年，中国投资澳大利亚房产的总金额已经飙升至243.5亿澳元（约合人民币1200亿元），与5年前相比翻了10倍。

　　上海胡润研究院2016年11月的数据显示，澳大利亚已经名列中国富豪们“海外房产投资榜单”的第四位，仅次于美国、英国和加拿大。

　　有超过60,000名中国富豪计划在澳洲置业投资，悉尼和墨尔本则是中国富豪最青睐的投资城市。

2016年悉尼的房产拍卖会现场，可以看到，买家多为黑头发黄皮肤的中国人。

　　澳房价水涨船高民众抗议 政府打击非法置业 

　　然而，中国以及其他国家买家的涌入，也导致澳大利亚房价“水涨船高”。　　

　　据悉，澳大利亚之所以加强了对外国人非法置业的打击力度，很大原因就是房价快速上涨，令许多当地居民、尤其是年轻人望“房”兴叹。按照法新社的说法，“买房难”成为一个重要的政治议题。

澳大利亚2016年全年房价涨幅统计图

　　因此，针对民众的呼声，澳大利亚政府决定，采取更严格的新措施，管理外国房产投资。

　　2015年2月，时任澳大利亚总理托尼·阿博特和国库部长乔·霍基共同发表声明，宣布将采取新措施严格管理外国投资。3月，霍基就强令许家印，要求其在90天内出售其地处悉尼派珀角、价值3900万澳元的豪宅，这也拉开了自由党政府打击非法置业行动的帷幕。

　　许家印斥资3900万澳元购买的豪宅Villa Del Mare

　　2年以来，在澳大利亚税务局调查下，位于维多利亚州和昆士兰州、总价值1400万澳元的15处房产被强制出售。这使得被强制出售的房产总数达到61座。另有36名正在接受调查的房主同意出售涉嫌违规购买的住宅。

　　已经强制出售的房产主要位于维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州。其中25处住宅的房主为中国人，其他房主的国籍包括英国、加拿大、德国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和伊朗。　　

　　澳政府“强制出售”有依据：许家印等富豪购房违反已有法规

　　虽然在当时，“许家印豪宅被强制出售”的消息震动了渴望对澳大利亚房地产进行投资的中国投资者。但是，其实澳大利亚政府只是在执行一次正常的执法行为，不会影响外国投资者对澳大利亚房地产的正常投资。　

　　据澳大利亚财长在声明中称，许家印的豪宅Villa Del Mare由中国香港上市公司恒大地产旗下的Golden Fast FoodsPty（金快餐），通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。　　

　　而且，这次投资行为，本身违背的是“旧法”（早已颁布且仍然生效的法律），而不是新规。　

　　根据澳大利亚相关法律（Foreign Acquisitions and Takeover Act 1975）规定，海外人士在澳购房需获得FIRB（澳洲外国投资监管委员会）的审批，且海外人士无法购买二手房产用于自住或投资用途。

　　海外人士在澳购房，必须获得FIRB（澳洲外国投资监管委员会）的审批。

　　在许家印一案中，由于该公司股权仍由在香港上市的恒大地产所控制，所以在相关的法律和政策下，它的实际控制人仍为没有二手房购买资格的许家印。

　　因此，许家印及其旗下公司通过注册空壳公司的行为，试图规避澳大利亚的法律，购买禁止投资的二手房产，且没有完成FIRB任何的事前审批，这一购买行为很轻松的就被澳大利亚政府识破，成为了枪打的“出头鸟”。

　　在澳购房手续凭“自觉” 钻法律漏洞后果自负　

　　那么，为什么许家印等中国富豪一开始投资的时候，澳大利亚政府没有直接将他们“拦住”呢？是否是由于澳大利亚政府对房地产交易的监管和审批不严格，才导致澳政府和中国买家利益“双双受损”呢？　

　　AHL法律首席律师沈寒冰在接受记者采访时说，严格意义上讲，澳大利亚实行的并不是审批制，而是申报制，所以澳政府审批层面其实不存在什么问题。所谓申报制，是指只要你在申报文件上签字打钩，表示自己对上述一切陈述和申报负责任，就没有问题了。　　

　　换句话说，申报制度是指，审核单位会假设你是一个诚实的人，你只要申报的所有东西，它都认为你是真实的，并且给予通过。

　　但是，如果一旦事后查明，你是在作假的话，它就会对你进行法律的处分。

　　所以，如果钻法律漏洞购置房屋，结果被查明不符合条件，房屋遭到政府强制出售的，只能“打落牙齿往肚子里咽”，任何损失都是个人承担。　

　　以许家印的“豪宅”为例，买入价格是3900万澳元（折合人民币约2.1亿），再加上相关的印花税约267万澳币，而强制出售的价格约4100万澳元。中间67万澳元的差价损失，许家印只能自己承担。　

　　澳大利亚购房投资与移民无关 非法购房不影响移民申请　

　　那么，如果有人依靠投资房地产换取移民身份，那么房产被强制出售，移民身份是否可以保留呢？　

　　据沈寒冰律师介绍，在澳大利亚，目前没有任何人可以依靠投资房产换取移民身份。目前在中国“买房移民”的概念很火，但是对澳大利亚来说，这是一个彻头彻尾的骗局。　　

　　在澳大利亚，到目前为止，没有任何一条法律写明，买房可以移民，并且买房对移民甚至都没有任何的帮助或是加分。

　　因此，这个前提就不存在。假设这个人已经合法移民，那么他买的这个房子，就可以合法买了，不需要去外国投资者管理局审批。　

　　另外，假设一个人本身就是非移民，由于购房违反了法律条例，会不会影响到他的移民申请？这也是不会的。　

　　澳洲购房并未收紧 欲合法购房需多咨询专家　

　　值得注意的是，澳大利亚此次的宣布“强制出售”，并没有出台新法律，完全都是加强监管后对一些执法行为的总结，以及一些管理型规定的出台，例如调高印花税，以及由于假的资信证明和收入证明泛滥，从而停止对海外购房者提供贷款等等。　　

　　沈寒冰律师表示，澳大利亚的国家政策到今天为止，从来没有说欢迎外国人到这里来买房子或者说不欢迎外国人来这里买房子。

　　至于想合法投资澳大利亚房产的人，沈律师给出的建议是，买房子的时候一定要多咨询专家的意见，包括投资专家、财务专家和律师的意见。

　　最近就有央视的报道：一个中国留学生在澳大利亚莫名其妙买了一个拍卖的房子，买之前合同都找律师看，买来房子以后发现有人进来住在里面不肯搬离，赔了17万，对方都不愿离开，最后就是说花了钱买了房子，房子住都住不进去。　　

　　因此，在买房以前，合同一定要认真的审核，合同条款要找那些懂得房产特别是专门处理在海外购买房屋的那些法律专家，这是至关重要的。