解读中央经济工作会议：楼市“去库存”为主要经济任务

　　原标题：（年终报道•解读中央经济工作会议）楼市“去库存”成为中国主要经济任务 以人口城镇化增加住房需求

　　国际在线报道（记者 任杰）：时至年末，回看今年的中国楼市，可以用“冷热并存”来形容。一方面，在购房利好政策刺激下，北、上、广、深四大一线城市和部分二线城市，房价回暖走高。而另一方面，从全国来看，房地产的投资增速依然低迷，楼市库存量达到历史高位。房地产市场供需结构的巨大矛盾，已经引起了中央的高度重视。日前召开的中央经济工作会议提出，要多措并举化解房地产市场库存的压力。

　　楼市的走向，历来牵动中国社会的神经。

　　根据国家统计局发布的数据，今年１到１１月，全国房地产市场的开发投资增速为１．３％。与去年同期相比，降幅高达１０．６％。与房地产开发热度降温相对应的，是高企的楼市库存。据官方统计，截止１１月末，全国商品房待售面积约６．９６亿平方米。而有专家测算，如果算上在建未售和待开工面积，全国楼市库存量将超过８０亿平方米，按照今年以来的销售速度衡量，需要７年以上的时间才能卖完。

　　这样的情况引发了社会忧虑。谈到楼市的高库存，中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出：“（高库存）分布主要在三、四线。因为有很多三、四线城市，第一个它是当初盲目扩张，第二个是人口净流出。”

　　上海易居研究院副院长杨红旭对国际在线记者表示，中国楼市的“病症”需要出手化解，“库存高本来就说明房地产市场不健康，是‘病态’。房地产的‘病态’，导致中国经济增速持续下滑，要想稳定经济，必须稳定楼市，这也是楼市作为作为国民经济重要支柱的功能体现。”

　　一线城市刚需支撑、火热销售的背后，是大多数城镇的楼市普遍陷入低迷。经历了过去十多年的高速发展，中国房地产市场已进入整体存量阶段，供需结构的矛盾引起了中央决策层的高度重视。

　　日前召开的中央经济工作会议，将“化解房地产库存”明确列为２０１６年五大重点任务。主要思路是，加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。同时，要取消过时的限制性措施。
国家发改委主任徐绍史谈到楼市去库存的举措时表示：“制定实施１亿非城镇户籍人口在城镇落户方案，积极配合有关部门，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房要求，稳定房地产市场，各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案，释放刚性需求和改善性需求。”

　　上海易居研究院副院长杨红旭认同政府去库存的思路。他指出，城镇居民基本告别了住房短缺时代，未来的主要潜力是城镇化带来的人口转移，目前中国有２．７亿农民工，如果有配套的扶持性政策出台，会释放出可观的房屋需求，“如果政策给予扶持，提供降低税负、信贷优惠、允许老家宅基地和耕地流转融资的话，未来，３％到５％的农民工能在政府帮助下在工作所在地或者中小城市购房，（按人均住房３０平房米的标准测算），约４亿平方米的面积可以被消化。这个规模和比例还是蛮可观的。”

　　除了着眼“需求端”的潜力外，采取各种手段盘活存量，提高有效供给，也是政府的思路。中央经济工作会议还提出，要发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

　　著名经济学家、清华大学教授李稻葵指出，政府还可以综合采取一些措施，“按照中央的政策，政府要主动一些，采取各种办法，帮助三、四线城市降价或者政府把存量住房买下来，租给刚刚进城、还没有能力买房子的百姓。通过这些办法，加快房地产市场的周期性的调整，走出低迷的现状。”

　　目前，除一线城市外，大部分地区的住房限购政策都已取消。为了去库存，一些城市表态将给予购房者税费和补贴优惠。中原地产分析师张大伟认为，未来，还会有刺激政策推出：“无论是购房资格，还是户籍制度改革，财税制度的刺激，首付的优惠和利率的优惠，未来都会有继续出台的可能性。从目前的市场看，在２０１６年的年初应该就会有一系列的政策出现。”

　　根据规划，２０２０年，中国常住人口城镇化率将达到６０％左右，户籍人口城镇化率达到４５％左右。一些业内人士指出，楼市去库存的问题，要在国家城镇化战略和人口流动趋势的大背景下观察。让潜在人群买得起房、能够留下、愿意留下，各地要做的努力还有很多。

　　清华大学教授李稻葵判断，具有人口集聚效应的城市，去库存的压力并不大，还会迎来发展机遇，“部分三、四线城市是有吸纳新人口的潜力的。有潜力吸引农村人口来定居的，未来一段时间，会看到经济规模、房地产价格等都会往上走。”