二手房交易“营改增”会否增加税负 业内人士解析

　　原标题：二手房交易“营改增”会增加税负么？

　　【财新网】（记者 王晓庆 邢昀）今年5月1日起，营业税改征增值税将全面铺开，其中房产交易中的个人缴税部分，如何从缴纳营业税改为缴纳增值税，税负会不会增加，成为各方关注的焦点。

　　“热锅”上楼市对新政尤其敏感，二手房中介已经开始向买卖双方兜售即将出台的税改风向，催促双方尽早成交，避免将来被课以重税。

　　“营改增”试点2012年起从上海开始试点推进，目前还剩房地产业、建筑业、金融业以及生活性服务业四大类。3月13日，十二届全国“两会”的媒体开放活动中，谈及“营改增”方案，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国“两会”后就提交审定，今年5月1日要全面落实“营改增”。

　　这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税，如个人二手房交易。王军表示，税务部门已经制定了任务书、路线图、责任状，倒排工期。

　　老百姓买卖二手房，当前要缴纳一部分营业税，未来改征增值税要怎么缴纳，税负会发生什么变化？由于具体方案尚未出台，在此前官方一再强调“确保所有行业税负只减不增”的论调下，多位税务专业人士对财新记者表示，大概率是采取简易征收的方式。

　　一位地方税务局人士对财新记者称，目前看来，个人二手房可能适用简易征税办法，也就是3％征税率。根据现行增值税规范，个人（如个体工商户）一般适用于小规模纳税人资格，不适用一般纳税人资格。

　　小规模纳税人一般适用简易征收方式，应纳税额＝销售额（不含税）×3%。比如一套价值100万（不含税）的房子，未来如果简易征收，需缴纳增值税3万元。当前营业税下是按照5%的税率征收。北京一位税务师对财新记者表示，如果按照3%简易征收，税负应该是降低的。

　　二手房交易涉及的营业税已经过多次政策调整。今年3月底财税部门发文，从2015年3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。这意味个人二手房交易时，如果购买未满2年的普通住房，全额征收营业税；购买超过2年的住房，则享受免征优惠。

　　而王军也表示，在原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业的情况和特点，分别制定相应的过渡措施保障所有行业税负只减不增。

　　对此，上述地方税务局人士，个人买卖二手房的营业税优惠政策估计会在营改增过渡期延续。他也提醒道，要谨防开发商拿增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人注意合同签订，必须搞清楚房款是否含税价。

　　全国政协委员、瑞华会计师事务所合伙人张连起表示，初期可以按照3%简易征收，后续征收链条完全了，解决了进项抵扣问题，条件成熟可根据相应的增值税税率采取一般征收方式。

　　这意味着，如果一套原价200万元（未满两年）的普通住宅以250万的价格卖出，要根据相应的增值税税率，销项减进项计算应交税款。