温州20年产权房续期引热议 专家：更应关注70年产权问题

　　国际在线消息(记者 赵春晓）：连日来，温州商品房的土地年限到期如何续期，已引发社会各界关注和热议。

　　据媒体报道，今年3月份，温州市民王女士买了一套二手房，办理房产证和契证后，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已在3月4日过期了。王女士来到温州市鹿城区行政审批窗口，工作人员告诉他，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。

　　这种情况在温州并非个例，经温州国土部门初步摸排，仅市区土地使用年限在2017年底到期的房产就有600多套。

　　温州上述情况随即引发社会“土地续期费用为总房价的三分之一”的误解。不过，温州方面也对误解做出了回应，“目前还没有一例续期成功办出，方案还没有定论，目前也没有倾向性方案。”

　　深圳方案：补缴地价的35%

　　1980年8月，深圳特区正式成立，深圳国际商业大厦就在这个时候破土动工。2000年左右，该大厦因土地使用权到期。事实上，在深圳，像国商大厦这样使用“特区年限”的土地就有73平方公里。这些都是在1988年之前，依据深圳地方法规无偿划拨的。国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。

　　为了应对上述情况，2004年4月，深圳市人民政府出台《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称《规定》），《规定》明确，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

　　《规定》对此作了详细规定，虽然不补缴地价并不影响使用，但这样的房产无法出售过户。同时，基准地价不断上涨（2006年出台的基准地价比2004年上调了30%~40%），早交地价成本更低，这也鼓励业主及早缴纳。据当时的媒体报道，《规定》受到了业主们的欢迎，因为不再是100%补地价，而是打了个3.5折。

　　专家：现在更应该关注70年产权房子土地使用权问题

　　针对温州、深圳两地出现的土地使用权问题，记者采访了南开大学法学院何红锋教授，何教授指出，“《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，对于‘自动续期’这一点目前没有争议。重点在于之前各地制定的法规条文怎么与《物权法》衔接的问题，原来的规定是否与《物权法》相冲突。2007年10月1日《物权法》开始实施，里面已经明确住宅用地届满可以自动续期，但是没有解决续费问题。”何教授另外提到“自动续期，不意味着不需要缴纳土地使用权出让金，这是尚存争议的问题。”

　　上海金融与法律研究院的聂日明则对记者表示，“中国城市的土地是国有土地，根据《城市土地管理办法》，个人或单位因需要使用土地，需申请国有土地的使用权。使用权的获得有两种方式：划拨和出让，二者有本质的区别。前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式，没有期限限制，除去安置、平整等费用外接近于无偿使用；而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让，期限最高为70年。所谓的住宅土地使用权到期要缴土地出让金指的是出让性质的土地使用权。”

　　聂日明还指出，中国绝大多数住宅的土地使用权期限都是70年，温州、深圳土地使用权到期的案例具有特殊性，是比较个别的案例。同时他认为20年的土地使用期限到期后应该重新补缴土地出让金，将原有20年的期限补至70年，与正常的住宅用地的常规期限相同，保证公平。不过补缴的土地出让金的计算方式有争议。

　　“深圳的模式比较好，土地使用权到期后，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，这个是按照《深圳市到期房地产续期若干规定》执行的，规定里面对补交地价标准重新进行了划定。此举能较好的解决问题”，聂日明说到。

　　值得注意的是，这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价，而是基准地价。所谓基准地价，是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。

　　另一种计算方式是按取得土地使用权的那个时间的土地出让金价格来计算补缴金额，当然除了补缴的金额以外，还应按相应期限的利率计算应缴利息。

　　“相比较温州的个案，一般居民购买的商品房都是具有70年产权，我觉得现在更应该关注这些房子土地使用权日期问题。《物权法》已经对住宅建设用地使用权期届满的房屋有了自动续期的规定，但是是否是免费自动续期，续期的程序如何，这些都需要解决好与现有法律层面的冲突”，聂日明最后说。