7月份住宅价格指数公布 百城房价连涨12个月

　　原标题：70城库存规模整体回落 百城房价连涨12个月

　　31日,中国指数研究院发布7月份百城住宅价格指数。当月,百城住宅均价连续第12个月出现“双涨”,且涨幅双双扩大。与此同时,易居研究院发布的最新库存数据显示,受监测的70城市住宅库存整体规模继续下滑,其中20城市下半年面临“库存荒”。综合上半年库存及房价变动情况,业内分析认为,下半年不同城市房价将出现明显分化,基于此,地方调控政策将更加注重差异化,部分热点城市将进一步从严从紧管控,房价涨幅也面临回调可能。

　　升温 百城房价连续12个月“双涨”

　　根据中指院对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米,环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。

　　从涨跌城市个数看,66个城市环比上涨,30个城市环比下跌,4个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1%以上的城市有29个,较上月减少1个;本月价格环比下跌的城市数量增加8个,其中跌幅在1%以上的城市有2个,较上月减少1个。

　　同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨12.39%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7121元/平方米,环比下跌0.27%,同比上涨1.83%。

　　另外,北京、上海等十大城市7月份(新建)住宅均价为22945元/平方米,环比上涨2.20%,涨幅较上月扩大0.68个百分点。十大城市中,重庆(主城区)和广州分别环比下跌0.35%和0.16%,其余8个城市上涨,其中上海上涨2.93%,居首位。

　　值得一提的是,与去年7月相比,十大城市住宅价格同比上涨17.19%,涨幅扩大1.21个百分点。十大城市除成都以外,其余9个城市同比均呈上涨之势。其中深圳上涨41.15%,居首位;南京、上海、武汉涨幅超过20%;北京、天津、杭州涨幅在10%至20%之间;广州、重庆(主城区)涨幅在10%以内。

　　整体来看,7月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大,环比连续15个月上涨,同比连续12个月上涨。

　　压力 下半年20城迎来“库存荒”

　　2016年上半年全国各大城市积极去库存,效果逐渐明显。31日,易居房地产研究院发布的全国70大城市住宅库存报告指出,当前70城市库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。部分城市存销比数值远远小于8个月水平,体现出库存严重不足的事实。

　　截至2016年6月底,易居研究院智库中心监测的70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米,环比减少0.3%,同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模,上半年库存削减态势明显。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,“平均来看,每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。另外从同比数据看,这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势,体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从‘去库存’切换到‘补库存’战略上来,土地市场交易亢奋”。

　　具体来看,上半年,70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。其中,库存去化力度最大的5个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山,其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。另外,有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口,同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。

　　从未来的库存去化周期来看,截至6月底,70个城市新建商品住宅存销比为11.0,这也意味着市场需要用11个月的时间消化这些库存。严跃进说,通常而言,14个月为存销比的均衡值或合理值,因此存销比小于14个月基本上就可以认为去库存压力是不大的,房价上涨与其有密切关联。他预计,2016年下半年该曲线依然会在12个月左右徘徊,意味着这些城市未来房价上涨动力依然较大。

　　在严跃进看来,2016年下半年去库存思路将有所转变。部分城市继续落实去库存政策,而部分城市则需要积极补库存。其中,对去库存周期较大的城市而言,积极去库存依然是主要任务。而去库存周期偏小的城市,后续补库存或追加土地开发投资将是重点。

　　严跃进告诉《经济参考报》记者,从区域结构看,有20个城市存销比小于或等于8个月,包括合肥、南京、燕郊、昆山、固安、大厂、武汉和香河等。此类城市存销比偏小,已面临“库存荒”的问题,其补库存迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。

　　差异 不同城市房价走势趋于分化

　　事实上,在近几个月房价和地价大幅上涨后,7月份多个城市调控政策已经陆续收紧。月内,天津、武汉等城市下调公积金贷款上限,上海提出做好房地产信贷防控,厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施,从多方面释放收紧信号,对市场预期产生一定影响。

　　中指院相关负责人分析认为,2016年上半年,全国整体房价涨幅进一步扩大,涨价趋势逐级传导。自从2015年宽松政策刺激作用显效以来,一线城市已率先掀起了涨价潮,2016年房价上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线城市及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。

　　该负责人告诉《经济参考报》记者,“持续宽松的货币、信贷政策是推动本轮房价上涨的主要原因。针对未来市场走势,因不同城市特点不同,各个城市房价上涨情况将明显分化。”

　　首先,对深圳、上海、南京、苏州、合肥等一二线热点城市而言,在政策调控不断收紧的趋势下,部分城市房价涨幅将进一步收窄。为稳定楼市发展,深圳、上海、南京等城市已先后出台了收紧政策严控房价过快上涨。短期内来看,收紧政策取得一定成效,这些城市房价涨幅已经开始收窄。中指院的数据显示,近期深圳新房及二手房成交量均明显下滑,供不应求矛盾逐渐缓解,而且近两个月二手房价格已经转为下跌,或将进一步影响到新房的市场预期。

　　其次,武汉、天津等城市今年以来需求量大幅释放,供应相对不足,库存明显下降,土地及住房市场相对健康,购房者和企业比较理性。这些城市房价保持了一段时间的上涨态势,市场参与者对这类城市市场走势预期乐观,未来市场仍有发展空间。

　　再次,一线周边热点城市房价脱离城市基本面支撑,涨幅已经逐渐趋缓。例如,东莞、惠州、廊坊、昆山等城市早期房价未出现明显上涨,此轮上涨势头得益于一线城市外溢效应。上半年这些城市楼市进入快速发展通道,房价涨幅居全国前列;同时,由于房价上涨过快,逐渐脱离了城市基本面的支撑,5、6月份房价涨幅开始收窄,未来存在进一步回落可能。

　　综合来看,中指院相关负责人分析认为,未来各地围绕房地产信贷等方面的政策可能陆续有所调整。针对市场的分化趋势,地方调控政策将更加注重差异化,部分热点城市将进一步从严从紧管控,三四线城市则继续聚焦去库存。从土地市场来看,随着热点城市对“地王”现象监管力度的加强,土地市场将有所降温。