10月北京楼市成交下滑40% 买卖双方博弈角色转变

　　买房人已从恐慌购买状态走出 10月北京楼市成交下滑40% 买卖双方博弈角色转变

　　国庆期间22个城市集体上演的调控大戏已经有了效果。国家统计局10月21日公布的房价数据显示，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳，房地产市场明显降温。这一趋势在微观市场上得到了印证。中介机构的数据也显示，截至目前，10月份成交量普遍下调了40%左右。

　　北京新增买卖客户减少36%

　　“首付增加了300多万，没办法只有退房。”首套房的贷款已经还清，市民陈女士原本打算换一套大一点的房子，由于新政出台，她的换房梦破灭了。9月底陈女士看上了一套130平方米的三居，总房款约800万元，新政出台前，她的首付款为240万元左右。9月30日新政出台，只要购房人名下拥有一套住房，无论购房人此前有无贷款记录，普通住宅首付比例均不低于50%，非普通住宅比例不低于70%。如此一来，陈女士将面临560万元的首付款，足足多了320万元。“本来首付就找朋友借了点儿，现在是彻底无望，只能退房了。”陈女士表示无奈。

　　“9·30”新政后，北京楼市的成交量和成交均价均出现不同程度下滑。根据国家统计局公布的数据，10月上半月北京新建商品住宅的价格环比增加1.2%，但上涨幅度趋缓，比9月涨幅减少3.7%。从成交量来看，北京新建商品住宅与二手住宅网签量均出现40%左右的环比下滑。

　　“二手房市场上的新增买卖客户量也在大幅下降，环比大概减少了36%，客户购房意愿明显降低，市场需求减少，交易热度下降，客户已从恐慌购买状态走出。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，新增的买卖房源挂牌量环比增长了10%左右，更多的业主想要在此期间出售房屋，惜售现象大大减弱。此外，新增合同签订量、新增带看量等数据也在回落，买卖双方的博弈角色正在发生转变，市场回归理性、步入降温通道的趋势十分明显。

　　“楼市四小龙”成交转冷

　　原本楼市最火热的“金九银十”今年被当头泼了一盆冷水，距离调控“黄金周”已过去半月，房地产市场出现了积极变化。

　　国家统计局公布10月21日公布的数据显示，从房价环比涨跌幅度看，天津、上海、南京、厦门、杭州、合肥等15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，回落幅度在1.0个至3.8个百分点之间。

　　合肥、南京、厦门、苏州因上半年房价领涨全国备受关注，此轮调控也自然受到重点“关照”。

　　调控后，“楼市四小龙”的情况如何？数据显示，新政后南京新房认购量都在300套左右，相比市场最火热时期下跌了近三成；合肥连续多日出现了商品房备案零套的情况；厦门成交量已连续两周处于低位。房价方面，10月上旬南京、合肥、厦门新建商品住宅分别出现2%、1%、1%的环比上涨，但与9月份相比涨幅明显下降，分别减少了1.7%、3.6%和1.9%。成交价方面，根据安居客房价指数显示，截至10月18日，合肥10月二手房均价14581元/平方米，环比上月上涨5.84%，涨幅领衔全国；南京二手房均价23337元/平方米，环比上月上涨5.64%；厦门二手房均价38195元/平方米，环比上月上涨4.72%；苏州均价16057 元/平方米，环比上月上涨3.10%。

　　“买卖双方依然在博弈，市场成交量在转冷，但买房需求依旧存在。如果成交量还是呈现持续下降态势，或会下调卖方的心理预期，房价也将有松动可能。”安居客房产分析师表示。

　　三线城市受益成交大幅上涨

　　一线城市和热点二线城市收紧，使得三线城市成交面积出现大幅上涨。

　　易居研究院统计的数据显示，10月上半月，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为6%、6%和49%。三类城市均出现了不同程度的环比上涨，其中三线城市上涨幅度较大，体现了此类城市近期购房积极性在明显提升。省会城市政策收紧，使得周边城市出现了积极购房现象，比如莆田、淮安和九江，相比9月上半月的市场成交，增幅分别达到94%、76%和76%。安居客房产分析师也举例称，由于周边城市的限购限贷，浙江嘉兴在国庆节期间高峰流量是节前的三倍，“海外地产也因此受益，安居客海外地产板块访问流量增幅高于全网平均值。”

　　同时，旅游度假地产依然受到购房者关注。10月18日，位于天津中新生态城的鼓浪·水镇面世，吸引了不少购房者前往。9月30日，天津出台了房产新政，对天津市内六区和武清的购房政策进行收紧，这让此前被称为“鬼城”的中新生态城迎来了曙光。“之前考虑去海南买，但离家远，房子长时间没人住就不好了。”家住天津的张女士称，鼓浪·水镇是填海项目，从市里开车到此不到两个小时，度假投资两不误。“我看中了这个项目的游艇俱乐部，以后还会开设帆船训练营，想让儿子学。”一位北京望京的购房者向北京晨报记者透露，他已经在天津滨海新区给父母买过一套房，“价格1万出头，不算贵，环境还不错。”

　　“还没有出手买房的，如果是我，我会等等”

　　观点

　　马光远

　　6个月后

　　楼市一定会冷静

　　在政策的调控下，10月份房价这趟高速行进的列车已经刹车，后市的发展成为当下最关注的话题。经济学家马光远认为，调控是为了防止房地产大起大落对经济带来不利影响，调控的目的主要针对投资性和投机性需求，对刚需、改善性需求仍然还是支持的，“对于下一步房地产的走势，我仍然坚持以前的判断，6个月后，中国的房地产市场一定会冷静。今年的上涨，也许是中国房地产市场最后一次惊艳上涨。还没有出手买房的，如果是我，我会等等，因为从任何一个层面而言，再次出现暴涨的概率已经很低，不要去赌自己的运气。”

　　“本轮楼市政策在10月中旬进入执行阶段，从政策执行力度看，是过去十几年房地产调控执行力度最大的一次。”中原地产首席分析师张大伟认为，从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价到市场水平的现象，“本轮政策将快速抑制房价过快上涨，一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，相信随着各城调控政策进一步的落地和实施，房价涨幅将越来越小，出现回落的城市会越来越多，全国房价将呈现出稳中有降的态势。

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　　“影响最大的是改善型需求”

　　高端别墅项目依然傲娇

　　除了像陈女士一样的改善型需求购房者，刚需购房者也受到一定影响。“9月30日没能顺利网签，首付一下多了10万，找亲戚朋友再凑一凑。”市民张先生购买的是首套住房，首付提高增加了他的购房压力，但他还是决定出手，“我一个朋友比我更倒霉，9月底刚把自己的房子卖掉准备换一套更大的房子，结果现在发现买不起了。”

　　虽然新政出台，但别墅项目依然风生水起。近日，位于顺义的万科观承别墅、位于南三环的鲁能·钓鱼台美高梅等高端别墅项目相继面世，在新政的背景下，依旧展示出“傲娇”的姿态。“高端别墅项目受到的影响不是太大，买得起这类产品的人经济实力都不一般，因为即使付完首付，普通消费者每月按揭都还不起。综合来看，新政对一般的改善型需求的购房者影响最大，刚需和高端别墅类稍微好一些。”一位别墅项目的负责人向北京晨报记者透露，新政之后，只有三位客户受到影响，约10%的比例，“马上推出的二期产品排卡的人数依然未减，二期比一期的单套价格预计会增加400万元。不过首付提高，对于开发商来讲回来的现金流更多，可以给出一定的优惠，最终提高的价格可能比400万略低。”　(记者 杨奕)