北京市首批“控地价限房价”地块公布房价限额

　　原标题：首批“控地价限房价”地块公布限价

　　大兴黄村地块最高单价不超5.85万元/平方米

　　昨天，北京市规划和国土资源管理委员会就9月底挂牌的4宗地块发布公告，明确了销售限价。其中，海淀区永丰3地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米，大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

　　这是本市“9·30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。这4宗地价在采用“限房价竞地价”出让方式的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。此次公告还明确，这4宗地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后，5年内不得出售。

　　关于价格

　　销售采取“双限”原则

　　这4宗地块最终价格以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。

　　为满足自住性需求，4宗地块首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅；最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。为防止不同户型价格差异过大，也兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求，此次采取了“双限”规则，即不仅规定了项目的销售均价上限，也规定了单套的销售单价上限。

　　据了解，大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全，而海淀地块位于北部永丰地区，配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中，考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，综合评定了各地块的销售限定价格。

　　>>解读

　　专家表示，无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定的销售房价，都体现了政府对于合理引导市场预期，抑制房价快速上涨，促进房地产市场健康发展的目的。“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现，设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”

　　“另外，从这次房屋售价的限定看，这个意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。简单地说，购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单？既然未来两年房价也就这样，投资客再去炒房还有什么意义？”业内专家说。

　　关于租赁

　　鼓励企业租赁自持房

　　市规土委此前已提出：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。不过，目前本市住宅对外租赁的主体主要为个人，且国内缺少企业自持住房对外租赁的政策借鉴。下一步，市住建委将与市规土委研究企业自持商品租赁住房后续管理政策，听取相关部门、开发企业、经纪机构及居民意见，尽快出台企业自持商品租赁住房后续管理办法，做好政策配套。

　　公告还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。根据竞买规则，这些地块首先会挂牌竞价，在达到预设的地价上限时，就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，各企业按照1%的整倍数竞投。而企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限，在现场竞投达到这个上限后，就改为一次性投报自持商品住房面积比例。

　　届时，将由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分，评分标准包括绿色建筑星级、装配式建筑技术应用、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。

　　>>解读

　　专家表示，竞买规则中设定了竞报企业自持商品住房面积比例，是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》其中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求，鼓励开发商自持住房用于租赁，增加租赁房源的供给，满足居民租赁住房需求。“这样的方式，既有满足刚需自住的购买型住房，也增加了城市的租赁住房供给，可以满足不同的居住需求，增强城市活力。”

　　此外专家表示，竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定了将来销售的房价，就意味着开发商的利润空间会降低。但从政府层面考虑的是，不能让开发商因压缩成本而降低房屋建筑的品质和质量。开发商可以因为利润不高不去高价拿地，但既然拿地了，就要提供高品质的房屋。”

　　关于销售

　　购买后5年内禁售

　　市住建委还将会同相关部门加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号卖号等违规行为。

　　有关部门还明确，购买后5年内不得再出售。4宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，明确规定这4宗地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。

　　>>解读

　　专家表示，从这里可以看出，北京提出这项措施并推出试点地块，目的很明显，就是为了保障居民的刚需、自住性需求。“首先，这些地块上建设销售的商品房，价格已经被政府限定了，而且整个项目里七成以上都是90平米以下的中小套型，显然这些试点项目将来面向的是刚需的家庭。另外，购买之后5年内不得上市出售，更是体现了这些房源是为了满足居民自住的需求。”

　　京华时报记者 赵鹏