春节前夕房贷松绑、首套房首付最低20%：二线楼市或回春

　　央广网北京2月3日消息（记者柴华 山东台姜文超）据中国之声《新闻纵横》报道，就在很多人开始收拾行装、甚至已经踏上返乡回家路的昨天傍晚，央行携手银监会再度放出楼市大招。央行网站发文宣布：在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房时，商业性个人住房贷款原则上最低首付比例下调为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房首付比例则不低于30%，此前这一比例是40%。

　　此时正在回家路上的你如何看待这样一个政策呢？对自己买房计划会有影响吗？恐怕每个人的情况都不太一样。起码对北上广深这几个城市的购房者来说，面对这个新政应该只能“呵呵一笑”了，因为此次的房贷松绑只针对“非限购”城市。

　　不过，对于2016年以“去库存”为主要任务之一的中国楼市来说，在春节前夕发布这样一个政策无疑是具有深意的。房贷政策更宽松了，哪些城市、哪些人群、怎样的房贷可能最受益呢？

　　山东“90后”小梁昨天晚上很开心，央行一纸房贷新政，让正在攒首付的他离今年买房的目标更近了。此前，小梁一直考虑买一套三十多平米的小公寓，但是接近四十万的售价让刚参加工作不久、又不想啃老的她有些压力，为了此前30%比例的首付款，她已经省吃俭用两年多了。小梁说，自己计划今年五六月攒够13万首付。下调到20%的情况下现在首付就够了，对她来说实在太及时了，五六月估计就能入住。

　　央行银监会发文称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。这意味，全国绝大多数的城市居民买房都将具有更低的门槛。

　　民生银行首席研究员温彬认为，房贷的新年新政将刺激一线城市以外、更多城市的楼市需求，从而有助于房地产市场“去库存”。

　　温彬说，自去年以来，政府出台了一系列稳定房地产市场的政策措施，效果已经开始显现，从全国来说，房地产的价格和交易量都有所回升，但是也存在一些区域性的一个差别，特别是在三四线城市还存在比较大的这个库存的压力，所以今年我们五大工程目标之一，就是去房地产的库存。因此在这个时间，根据不同地区，采取分类施措这样的一个措施，不仅可以提高三四线城市居民购房的这个能力，同时也有助于降低房地产的库存。

　　当然，实际生活中每个人心里都有自己的小算盘。采访中并不是所有考虑买房换房的人都看好这个政策。已为人父的王先生此前一直和父母同住，随着孩子长大，他有了买套房的计划。最近他看中的是一套100多平米的三居室，总价接近90万，虽然首付下调意味着他可以省下近十万元的积蓄，但他算了算账，觉得不合适。他说，现在五年以上利率应该是4.9，他是首套房，银行要是给点优惠的话，就算是4。首付少十万，贷款多贷十万，一年利息就多四千多。降首付无所谓，没啥用处，算来算去不交首付就得还银行，没啥影响，要是降息那肯定好，省下的是真金白银啊。房子该买还得买；不买的，首付降到10%也不买。

　　过去的2015年，尤其是在一线城市，房地产市场开始出现“暖意”，这自然要归功于一系列的利好政策，比如各地限购政策陆续放开、降准降息、房贷首付比例调整、支持房地产企业在债券市场融资等等。中原地产市场研究部总监张大伟认为，此次央行和银监会对于个人房贷的调整只是打响了今年新政的头炮。未来会有更多政策满足王先生这样改善性住房的刚需。

　　张大伟分析，可能包括其他的几个利率方面的政策，包括财税方面的政策，这其实是系列政策的一个开始或者是一个持续。

　　和王先生一样觉得新政影响不大的呼女士正在等着“房价下降”，在她看来，济南今年的房价要是能降点儿，比啥政策来的都实惠。首付降一点对每个月还款压力挺大，房价降下来的话实惠最大的，总房款也会少很多。

　　房价、购房需求、交易量之间的微妙关系在如今的国内真可谓不同地区不同情况。张大伟分析认为，价格也好、成交也罢，能够受到新政明显刺激的将是二线城市，因为其中没有明确提及利率方面的变化。一线城市是限购的，它本身不在这个政策的影响范围内；三四线城市现在面临着两方面的难题，一方面的难题是金融机构针对三四线的放贷过程中，相对而言是有风险把控的，另外从市场来看，对于三四线来说，目前的库存压力比较大，在这个政策中也没有明确提及要利率下调，这样对于三四线来说的话，购房者的支付成本其实会出现首付降低，而事实上会出现贷款的提高。这样对于三四线购房者来说，其实是面临着需要支付更多的贷款压力。

　　而正如张大伟所说，一线城市有一线城市不同的供需状况。央行发文明确，对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。这意味着，北上广深和三亚这五个地方的购房者们和新政并没有什么关系。新年伊始，金融监管部门政策精准定位的趋势可见一斑。

　　张大伟说，2015年，包括2016年的房地产市场需要“托底盖帽”，有一些城市需要“盖帽”，抑制它涨幅过快。但很多的城市三四线库存压力过大，就要“托底”，防止它出现一些断崖式的下调，所以未来的调控需要更加分层。

　　新规还要求，银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求，以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。浙商银行分析师杨跃认为，不同银行房贷利率政策的分化和市场细分将成为未来商业银行房贷定价的大趋势。到最后就是随着银行对这种精细化管理能力的替代，它可能在同一个区域，会对不同的楼盘、不同的开发商，甚至不同的个人按揭客户，可能都会有差异化管理。这也是未来整个行业发展的大趋势。