多地楼市开春火爆 分化中去库存仍是楼市主旋律

　　原标题：多地楼市开春火爆 分化中去库存仍是楼市主旋律

　　央广网北京3月1日消息 据中国之声《新闻纵横》报道，一过完年，在各种市场里头，最有话题的无非两个市场，一个是证券市场，一个是楼市。

　　天还没彻底暖和过来，楼市可是刚一开春就火爆起来了。你比如说杭州，很多楼盘都得了一个绰号：“日光房”，不是说它这个楼采光好，而是开盘一天之内就能卖光。还有比这更火的，2月27号，杭州城东某楼盘开盘，388套房吸引了客户约3000人到场，最终在正式摇号开盘2小时后宣告售完，这都不叫“日光房”了，这叫“小时房”。

　　上海也是一样，上海某处高端楼盘均价达到每平方米8万元，大多数房子总价都在一千万元以上，然而352套“千万豪宅”仍然在开盘当天就被抢光。深圳、南京等热门城市也出现了“裹棉被排队”的“通宵抢房”景象。

　　房子不便宜，反而是1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%；另外买房的也不都是一夜之间中了彩票。那楼市为什么突然火了起来呢？其实主要还是因为房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”逐步落地。具体到各地，也有一系列新政在左右着楼市的一笔笔成交。

　　咱们从杭州说起。不过先要听这位上海购房者的话。这两个地方是怎么联系在一起的呢？

　　“我是上海人，暂时来杭州工作。我以前一直以为公积金不能异地交换，现在可以了很好啊，我那边的公积金可以拿到这边来。”一购房者说。

　　上海的公积金居然可以拿到杭州来买房了。这个新政源于杭州市政府刚刚发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）》，除了全国公积金都能在杭州买房了以外，在二手房买卖政策上也有了很大调整。比如，支持职工使用公积金贷款购买二手房、最低首付款比例降低到20%等等。那这带来的结果咱们前面已经说了，浙江某房地产公司营销中心总监汪寅龙说，它不仅炒火的是楼市，其实更是购房者的心态。

　　汪寅龙表示，今年春节前后中央出台的这些契税啊、包括首付下降（的新政），这些东西对于购房者的心态和市场的回暖、稳步的上升是有比较大的提振作用的。

　　具体说新政是怎么影响购房者的心态的呢？一位网友的现身说法，这就很有代表性。这位叫“阿里正在学阿语”的贴吧用户就发帖说了：“之前和家里人看房子，在手机上收藏了不少好的便宜的房源，今天一看，全都成交了！所以想买房的赶紧买吧！”

　　这种心态在购房者当中特别普遍，您说股票是低买高卖，但是房子高了也得买，甚至是“买涨不买跌”，因为你不知道现在不买未来会不会更高。楼市这么火，难免也出了一些乱象，比如安徽合肥个别开发商在疯长的房价之下就坐不住了，开始上一些手段。他们竟然把车位和房子捆绑销售，想买房必须先买一个车位。你说我没车，用不着车位，那对不起，房也不卖你，后面排队的人有的是。“强制性的 ，买房必须买车位。而且车位钱必须一次性付清，30多万。”合肥市民郑女士说。

　　考虑到郑女士打算买的这处房子每平米是一万元，强制花30多万买一个没用的车位，就等于是白白少买30多平米房子嘛。像这种做法，你要说它是市场行为，这市场也太霸道了，这明显就是趁火打劫。为了规范这种趁着楼市火爆压榨消费者的行为，各地也出台了一些新政，比如从今天，3月1号开始，沈阳就将对不规范商品房交付行为开出罚单。

　　不光是卖房阶段，从开发商交房开始就要对他们进行规范。这个《沈阳市商品住房交付使用管理办法》规定，开发商交房时，必须通过“八项考核”，包括项目主出入口与市政道路相连情况；水、电、气、暖等配套设施完成情况；是否按规划要求需要建设了全民健身场地和设施等等。为了赶上火爆的楼市仓促交房这可不行，必须给购房者把房子盖妥了、配套弄妥了才行。

　　然而有业内人士也指出，当前楼市“涨声一片”中也存在“虚实不一”。有些楼盘需求支持良好，卖的号，剩下的房源就有本钱来涨价以获得较高的利润空间。还有一些涨价只是营销行为，实际上是急于去库存，最终还要看市场买不买账。

　　事实上，在北京、上海这样的一线城市，及部分一线城市、少数二线城市楼市春意渐浓的同时，不少二线靠后及三四线城市去库存压力依然寒意十足。国家统计局的数据显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。为了刺激楼市去库存，乌鲁木齐就出台新政：从今天开始，居民购买乌鲁木齐市二手房和新建商品房的，交易契税税率超过1%的部分由财政资金予以补贴。河南今年将减少或暂停库存压力过大地区的商品住宅供地。

　　有的城市库存压力大，有的城市却半夜裹着棉被排队哭着喊着要买房。那房子现在到底应不应该买？说到底，房价到底还会不会涨？易居智库研究总监严跃进认为：“对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨节奏，而三线城市去库存任务依然艰巨。”同策咨询研究总监张宏伟则认为：三线城市受库存去化周期过高影响，房价难以大涨，继续下跌的可能性仍大。

　　所以，即使“楼市红包”持续给出，“在分化加剧中去库存”依然是2016年楼市“主旋律”。中原地产研究中心经历王飞表示，资本的一个逐利性，还有人口的一个流动性，开发商都已经慢慢再往一二线的城市回流。这些因素都会导致未来的分化将加剧。

　　一线城市，因为它的地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性，对外地居民具有强烈的吸引力；再加上近期政策宽松，一线城市楼市回暖符合市场规律。但不能忽视的是房价上涨中的“虚火”，某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市。这些因素带来的房价飞涨显然是非理性的。

　　一线楼市一向是房地产市场的风向标。如果一二线城市的楼市处于非理性状态，显然不利于培育健康稳定的房地产市场。一方面，在京沪深等最具经济活力的一线城市，年轻人的房价收入比不断攀升；另一方面，在三四线城市去库存依然艰难的背景下，由于一线城市的外来人口绝大多数都是倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三四线城市的购买力，在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。

　　另外，一线城市房价持续上涨对于实体经济的冲击更大。高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，如果一个城市每年房价上涨三成以上，试问这个城市的企业家和年轻的创业者们是买房还是办实业？

　　经验一再证明，市场预期的不稳定性是造成楼市起伏的关键因素之一。如今，在这样的关键节点，地方政府部门应该及时回应社会关切，引导市场预期，切实防止房价过快上涨，防止投机需求利用金融杠杆炒房。当然，从长远来看，还应该科学制定城市规划，合理设置城市功能，减轻一线城市住房压力。