新加坡解决住房问题的启示

　　■年轻人往往起薪低，奋斗数十年可能都很难买得起房子。应该像新加坡政府一样，对年轻人购房提供一定补助——可以直接补助，也可以把房贷利息从可税收入里扣除。

　　新加坡1959年脱离英国殖民统治，1965年从马来西亚独立，经过仅仅50多年的努力，已从一个贫穷落后的国家，变成繁荣富强的一流国家。尽管规模较小，但新加坡公共基础设施完备，人民堪称安居乐业，新加坡经验对中国有何启示呢？

　　新加坡逐步实现“居者有其屋”

　　从上世纪60年代开始，新加坡政府开始着手解决居民的住房问题。通过购买，新加坡政府拥有全国80%的土地，这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买，而不是开发以后被推高的价格。这样就节约了政府财政开支。而且，政府拿了土地之后就开始搞100年的规划。

　　新加坡政府为百姓建造的廉价住房，叫“组屋”。他们以低廉土地为基础，为百姓建造房屋。因为土地便宜，房价也低，政府就把这种廉价房子卖给老百姓，购买面积由家庭人口多少决定；所在地区不同，房价也不同。目前，新加坡一套房的房价大约在家庭年收入的4到5倍。为了让居民拥有居所，国家对购房者予以补助。据新加坡统计局住宅和发展委员会测算，2015年，两居室房子的价格在30万新元（1新元约合5元人民币）左右，三居室在45万新元左右，四居室在60万新元左右。这是“组屋”再出售的价格，比政府最初卖给居民的价格高。

　　目前，约85%的新加坡居民住在政府提供的“组屋”里，“组屋”5年内不可在市场出售，可以退还给政府。而且，“组屋”的设计还很合理，楼道宽敞，一般都有敞开的公共空间。“组屋”的质量由政府严格把关，政府会采用公开市场招标，通过竞争，由私人开发商来修建。据记载，政府曾发现一座楼的某处有问题，而要求开发商将整座楼重建。

　　新加坡居民买了“组屋”后分期付款，房款来自个人积累的公积金——雇员和雇主基于雇员工资数按比例向政府缴纳公积金，用于雇员住房、教育、医疗和养老。“组屋”在购买5年之后可以出售，但政府按照市场商品房价格征税并入国库，以作为政府当年对屋主补助的回报。

　　解决住房难题需要足够的资金，那新加坡的财源是怎么解决的呢？除了税收，新加坡政府还成立了淡马锡投资公司，其100%股权归财政部拥有——该公司投资于新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力等大企业，自1974年成立以来该公司年回报率为16%左右，给国家创造了财政收入，从而有可能降低税收，不用搞土地财政。

　　我国居民住房市场的问题及新加坡经验的启示

　　我国居民住房市场存在着一些突出问题，比如，地方政府大搞土地财政，推高住房价格；大量资金涌向房地产；“烂尾楼”和“鬼城”大量出现；用制造泡沫的方式去库存，致使房价不断高涨。

　　相形之下，新加坡虽然是小国，但中国与它不无相似之处，如政府对土地支配权大，城市人口密度大，等等。新加坡解决住房问题的实践，对我国还是有一些启示。

　　制定长远的地方发展规划，提高建筑质量。我国正在推进城市化，可很多地方是一任领导一个规划，今天建了明天拆；有的地方，在远郊建几座住宅楼，没有任何配套设施；摊大饼式发展，城市里没有多少绿地、树木、公园；住宅建筑和基础设施，往往还粗制滥造。因此，我们的地方政府要像新加坡政府那样，要尽早、尽量长远地作好城市规划，而且要重视建筑质量。

　　减少对土地财政的依赖，开创财政收入的新途径。土地财政的实质是一些地方政府把住房这种必需品当成奢侈品，再向购房者征收巨额税收，这显然不对。多年来，很多地方政府往往没有足够税源、自由发债的权利，想进行许多基础设施建设，只有搞土地财政。因此，应该允许地方政府开拓新税源，征收有利于发展或有利于再分配的税收，如财产税、遗产税、资本利得税等。当前，房价高涨，是推出个人房产税的好时机。而且，我们的地方政府也可以学习新加坡，转变国有资本的经营方式，甚至由直接控制生产，转为成立淡马锡式的投资公司，投资于营利的企业，获取资本回报，以增加财政收入。

　　增加经济适用房，保证居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化，人的城市化主要是住房城市化，在哪个城市里住下来了，就应该是哪个城市的居民。我们的经济适用房类似于新加坡的组屋，然而，其条件太严，应该适当放松条件，让更多人受益；另外，经济适用房的价格也要合理。各地方政府应该因地制宜，增加经济适用房供给，使其惠及大众。

　　政府对年轻人提供住房补助，防止代际间财富分化加剧。与城市中老年人相比，年轻人相对贫困是普遍现象，这在发达国家也是如此，应该引起警觉。现在，城里的老年人往往有价格昂贵的房子，还有高额退休金，年轻人。往往起薪低，奋斗数十年可能都很难买得起房子，应该像新加坡政府一样，对年轻人购房提供一定补助——可以直接补助，也可以把房贷利息从可税收入里扣除。

　　还应增加个人资产选择。比如，将居民投资注意力从房产上转移出来，增加市场上房屋的供给。

　　林双林（北大国家发展研究院教授、中国公共财政研究中心主任）