北京楼市调控升级焦点分析

　　新华社北京３月１７日电题：北京楼市调控升级焦点分析

　　新华社“中国网事”记者孔祥鑫鲁畅

　　实施“认房又认贷”；贷款政策“一提一降”……１７日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。北京楼市调控再度升级。此次调控带来哪些改变？楼市调控为何再度升级？未来楼市走向如何？记者第一时间采访主管部门和业内专家，解析公众关注的焦点问题。

　　“认房又认贷”，二套房首付款上调

　　去年第三季度以来，以北京等一线城市为代表的热点地区房地产市场出现非理性上涨局面。为抑制投机投资需求，稳定市场预期，北京曾在去年９月３０日出台房地产调控政策。当时政策指出，对拥有１套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于５０％，购买非普通自住房的，首付款比例不低于７０％。

　　此次调控则实施了“认房又认贷”，贷款政策“一提一降”。根据通知，居民家庭名下在北京市已拥有１套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于６０％，购买非普通自住房的首付款比例不低于８０％。在提高二套房首付款比例的同时，降低住房贷款期限，暂停发放贷款期限２５年（不含２５年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

　　根据“认房又认贷”的相关政策，居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于３５％，购买非普通自住房的首付款比例不低于４０％（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

　　“去年‘９３０’政策发布后，我们大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为。”北京市住建委相关负责人说，今年前２个月，在检查中发现，仍有小部分开发企业、中介机构及中介人员制造恐慌气氛，哄抬房价、发布虚假房源及价格等，扰乱了房地产市场秩序。

　　据了解，配合此次新政的实施，近期北京市住建委将会同房地产市场监管工作联席会各成员单位，加大联合执法查处力度。

　　遏制市场反弹，强化差别化信贷政策

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，２０１６年“９３０”政策出台之后，北京二手住宅市场网签量经历了连续５个月的持续回落，２０１７年３月份，网签量止跌回升。

　　数据显示，２０１７年３月上半月，北京全市二手住宅共网签９３０９套，环比２月下半月增加５３．８％。春节后，北京二手住宅单日网签量呈稳步上升之势，市场交易量持续回升。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，２０１６年“９３０”政策出台后，对楼市降温起到了立竿见影的效果，客户和业主均进入观望期，网签量和实际交易量均出现明显回落。但春节后，购房需求开始逐步入市，楼市在２月至３月份呈现出交易量快速回升的态势。

　　“近期，涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量明显增加。”北京市住建委相关负责人表示，从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应。

　　上述负责人表示，此次政策明确规定企业购买的住房需满３年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等行为。本次调控政策发布后，北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。

　　严格控制新房价格，二手房市场将受较大影响

　　北京市住建委相关负责人指出，未来将继续在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格。对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

　　该负责人强调，对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

　　“新建住宅限价严格，约束了价格上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示，政策出台将对二手房市场产生较大影响。

　　张大伟表示，以当前北京平均商品房住宅成交套均价格６００万元计算，除了自住房，大部分住宅都属于非普通住宅。由于“认房又认贷”，大部分改善需求的首付款比例将大幅提高。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于北京市场来说，未来会趋于平稳，毕竟潜在的购房需求将减少。市场交易降温，价格持续上涨的态势也会得到遏制。对于符合购房条件的群体，尤其是没有购房记录的群体来说，是一个利好，至少购房中可选的房源会更多。

　　张大伟表示，预计后续会有更多热点城市再出调控政策，如果有更多的城市采取“认房又认贷”，市场将会出现明显降温。