专家：楼市目前是人造牛市 应理性购房量力而行

2月27日，杨柳郡二期开盘，388套房源半天时间被一抢而空。

　　原标题：“杭十条”昨落地，去库存动真格

　　昨天，杭州市政府网站发布《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》（以下简称《通知》），由于政策涉及10个方面，被称为“杭十条”，这也是中央关于“去库存”政策在杭州的落地政策。

　　虽然昨日才公布，之前财政部关于契税、营业税的优惠调整已经引起了购房者的高度关注，也有一些嗅觉灵敏的外地投资客重现杭州，而且下手稳准狠。记者从一、二手楼市了解到，继深圳、上海、南京热度高涨后，杭州也在短期内迎来了购房热潮。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，楼市预期已经转变，但目前的人造牛市尚需要大家理性呵护，“既保持必要的市场温度，也不使局面失控。”

　　三方面与老百姓息息相关：

　　保障房、公积金、契税和营业税

　　“杭十条”有哪些方面与老百姓最有关系？根据记者的整理，主要有以下这么几条：

　　加大保障房货币化推进力度。内容主要有两个方面，一是拆迁安置，对国有土地房屋征收，鼓励全部货币化安置；对集体所有土地的住房补偿，原则上实施“1+X”综合安置办法，被补偿人可选择1套实物安置房，其余安置面积实行货币化补偿，鼓励被补偿人选择全部货币化补偿安置。另外一点是针对公租房、经适房的,“市本级全面实施公租房货币补贴制度，暂停新选址建设经济适用住房、公共租赁房，暂停经济适用住房保障申请受理。”

　　解读：虽说是暂停受理经适房申请，但基本上经适房已经完成了其历史使命，原来打算申请经适房的购房者有可能转而购买商品房，促进楼市“去库存”。

　　加强住房公积金保障。也有两个方面。一，进一步放宽公积金贷款条件，对在杭州市域外正常缴存住房公积金的职工，在杭州市购买自住住房的，可申请办理公积金异地贷款。二，支持职工使用公积金贷款购买二手房，二手房房龄加贷款年限总和限制从40年放宽到50年，最低首付款比例降到20%。

　　解读：就是说，只要你在全国范围内缴纳了公积金，都可以来杭州购房申请办理公积金异地贷款。

　　落实房地产交易环节契税、营业税优惠政策。这主要是落实之前财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部对于契税、营业税的要求。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年（含）以上的住房对外销售的，免征营业税。

　　解读：鼓励了140平方米以上的购房需求，也符合当下“二孩政策”对房产品“起码四房”的新需求。

　　业内认为政策力度不及2008年

　　但对当下楼市仍然十分有效

　　外行看热闹，内行看门道。“杭十条”中，除了跟老百姓息息相关的内容，还有一些是业内关注的，因为这些也是决定房地产市场健康平稳发展的必要条件。

　　比如《通知》对土地出让实行统一管理，市区范围内经营性用地（不含工业用地）出让方案需报市政府同意后实施。

　　解读：浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，新政从土地出让源头来控制库存分布，既对商品住宅用地供应提出控制要求，也对商业办公用地供应提出控制要求。目前杭州的库存仍在可控范围内，但是结构性、区域性矛盾突出，特别是要加强商业办公房源的库存去化。

　　《通知》促进住房信贷政策落实。杭州的银行机构应优先满足居民家庭购买首套和改善型普通住房的信贷需求。对居民购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至人民银行、银监会允许的下限，并根据借款人资信状况，鼓励给予个人住房贷款优惠贷款利率。

　　解读：浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，周小川在G20财长和央行行长会议上表态，实行“稳健偏宽松”的货币政策，认为个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。

　　《通知》还要求完善居住区配套基础设施和公共设施。未落实地块周边配套设施的，不予安排土地出让。

　　解读：虞晓芬认为，政策有利于提高城市品质，优化生活环境。丁建刚认为，这一条似乎很刚性，但这些配套完善到什么程度，现实中很难度量。

　　透明售房网研究院院长方张接认为，“杭十条”政策看似力度不大，却理性、务实。从调节供求关系的长效机制入手，进一步降低了购房者入市门槛，进一步拓宽了市场需求空间，有利于自住型购房需求的继续释放，有利于杭州商品房市场供求关系的继续改善。

　　楼市有升温势头

　　专家呼吁要理性呵护牛市

　　专做滨江一手代理、二手中介的欣耀房产负责人刘凤娟告诉记者，今年以来滨江区无论一手房还是二手房的交易都热闹了很多，成交周期也大大缩短。“前天一个客户，从台州赶过来，看中了萧山某楼盘的一套房子，第二天再让老婆来看，结果房价就涨了，最后好说歹说加了一万元成交的。”刘凤娟说，很多客户都说要赶紧买房，“再晚的话，今年就白干了。”

　　而在城北的浙铁·阳光郡，也已经放出了3月1日涨价的风声。“上个周末，我们的客户来访量是原来的一倍，差不多每天100多组客户。很多是来自舟山、温州、湖州的投资客，而且当天来当天下定。”阳光郡营销经理谢玉平告诉记者，阳光郡今年还有大量房源在售，这次预计涨2~3个点，大约涨500元/平方米。

　　据购房宝统计，刚过去的2月份，是传统的淡季，但杭州今年却成交了3394套房源，创下7年新高。楼市系列利好政策，促进了一波波的成交，大量集中成交从2月22日开始，正是契税、营业税新政执行之日，其中2月27日更是签约569套，成为历年2月成交之最。

　　与此同时，杭州的房价也呈现比较亢奋的状态。根据国家统计局2月26日公布的《2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，杭州1月份比去年同期住宅价格上涨7%，这个涨幅，排在北京、上海、广州、深圳、南京、厦门之后，排名第七。

　　“去库存”的同时，会不会引发新一轮的房价暴涨？从而导致局面不可控？对此，浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示：牛市确实来了，但目前还是人造牛市，应该理性地小心呵护，希望能逐步转变为市场内生牛市。应该“既保持必要的市场温度，也不使局面失控。”

　　他建议购房者理性购房。“任何不顾自己需求不顾自己支付能力的盲目抢购，任何失去理性脱离市场承受能力的涨价，都可能会酿成重大失误。”

　　据悉，到昨天为止，杭州的商品房库存为161369套。（本报记者 赵红燕/文 杨晓轩/摄）