住宅土地使用权续期，该先算哪笔账

　　温州部分住宅土地使用权续期需缴纳高额土地出让金，虽被温州国土资源局指称“误读”，但仍持续引发讨论。媒体调查发现，青岛也存在土地使用期“撞限”的小区，而广东深圳、新疆克拉玛依等地已推出相应的政策。

　　住宅土地使用权到期后如何续期的问题，天然具有“爆炸性”，因为这个问题涉及所有家庭的主要财产权能否得到长期保障。而从目前各地的办理情况看，显然缺乏清晰的法理脉络。温州做法虽被“误读”，但体现了以房产交易价为基准按比例征收的思路，全国首例住宅土地使用权到期的青岛，是以区域过去一年的平均地价为基准，深圳是按公告基准地价的35%补缴续期。从目前的情况看，住宅土地使用权到期后需缴纳一定费用才能办理续期是普遍办法，而按照青岛、深圳以地价为基准的模式，业主负担相对较轻，按照温州以房产交易价为基准的模式，业主负担较重。

　　但是，住宅土地使用权续期首先要厘清的，不是负担孰轻孰重，而是收费是否合法。根据物权法条款，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，这一表述赋予了无偿续期的解读空间。而按照物权法条文解释，“续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定”。这明确表明续期需要支付费用，而制定权不在地方。

　　根据房地产管理法的规定，在收取费用上表述得更明确：“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”条文指出应当依照的规定，应是土地出让金管理办法，但该条例对于如何续期也没有进一步表述。而住建部《国有土地使用权出让合同》示范文本，沿用了房地产管理法的表述，但这一示范文本又形成于物权法颁布之前。

　　由此可以发现，与住宅土地使用权续期相关的法律表述不尽一致，而各地实践又与相关法律不尽一致。比如，按物权法规定，如何续期，权在国务院，而按房地产管理法，这一事权归于地方。在法律不统一的情况下，不管采取哪种模式办理续期，都有法理不充分之嫌。此外，有价续期还将面临另一个法理困境：与土地使用权关联在一起的住房所有权，其实并非为业主无条件拥有而是有条件、有期限拥有。这将对如何解释财产权构成挑战，同时有可能使征收房产税失去法理支持。

　　要摆脱法理方面将面临的挑战，住宅土地使用权续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。而依据新法优于旧法原则，物权法法则必须予以尊重。政府得到一些土地出让金，还是尊重私人财产权，推进相关法律统一，给百姓以稳定预期，这两笔账孰轻孰重，相信并不难算。（徐立凡）