专家学者热议开放式小区 建设应纳入城市总体规划

　　原标题：专家学者热议开放式小区 建设应纳入城市总体规划

　　“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）提出的这一构想，如一石激起千层浪，引起了广泛关注和热议。

　　事实上，世界上绝大多数国家或地区，都是没有小区的，比如美国、日本等发达国家，住宅楼都是直接朝着大街或小巷，只有极少数豪宅才会有围墙。

　　近年来昆明也有开发商在尝试建“开放社区”，城市规划逐渐向街区制转型，这种改变只是时间问题。中央要求已建成小区逐步打开，但是究竟该怎么打开，打开后如何管理，还有待进一步出台细则来落实这个问题。

　　昨日，记者采访了物业管理、房地产开发、城市规划等相关行业的业内人士，听听他们对此有何看法。

　　中国城市规划设计研究院副院长 杨保军

　　已建成的住宅小区 首先实行行人穿行

　　中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受媒体采访时表示，封闭小区是农耕文明的理念，一个个楼盘是一个个“独立王国”，公共服务设施不共享。但是，现代城市是开放的，以公共活动、公共空间作为特征。

　　杨保军表示，对于已经建成的住宅小区，首先实行行人穿行，然后是自行车穿行，当然，管理也必须跟上。“大院情况下，物业管大门，当城市开放的时候是管大楼，每栋楼安全了，街道就可以开放了。”

　　云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任 郭凯峰

　　通过试点 再总结经验推广

　　“小区对外开放，实现内部道路公共化，此举体现了整合当前城市各项积极要素，进一步形成推进城市科学发展的合力与动力，必须不折不扣地执行落实。”云南省设计院集团城市规划师、产业规划室主任郭凯峰认为，目前很多小区的围墙，往往隔绝出了一片又一片“孤岛”，难以形成街区的活力，尤其在一些已建成的大型社区中，对道路形成阻隔，导致交通微循环不畅，影响很大。同时因为城市的公共空间都被小区花园挤占了，一定程度上也浪费了土地资源。

　　“中央要求已建成小区逐步打开，但是究竟该怎么打开，我们只能静待中央层面的提法，看下一步会不会出台细则来落实这个问题。”郭凯峰建议，各地应首先将开放式小区的建设纳入到城市的总体规划中，通过试点，再总结经验进行推广。针对已建成的小区，应充分征询民意。

　　郭凯峰表示，未来在具体执行上，并非所有住宅小区都适合推广开放模式，更多要与城市管理结合在一起。以昆明为例，广福路沿线的很多“边远小区”就比较适合封闭管理，而市中心等交通压力大的区域，开放小区道路明显利大于弊。至于那些内部道路等级低，相关配套低的小区则不建议对外开放，而且规模小的住宅区对外开放的难度也会比较大。

　　云南凌云律师事务所律师 孙文杰

　　应制定政策避免损害业主权益

　　云南凌云律师事务所孙文杰律师表示，小区开放性管理出发点很好，首先可以资源共享，其次还可以优化相关道路，但在实行之前，需要考虑到小区内的治安等问题。“在实行之前，应该制定配套的政策或规定，一旦实行的话，物业公司的标准也会随之提高，物业需要在如何更好的管理小区方面花费更多的人力和资源，并且需要有相应的部门或者业主委员会来监管物业公司，从而保障物管能有更好的作为，小区秩序更加完善。”

　　孙律师说，由于目前业主委员会的审批有难度，如果小区实行开放性的话，建议可以简化业主委员会审批程序，保障更多的小区有业主委员会，这样便可更有效的监管物业，而小区的开放性管理也会容易一些。

　　孙律师表示，小区开放后，外来人员一般只是穿过或者借用通过的话，小区内的公共区域还是归业主所有。如果从小区业主利益方面来看，如果外来人员进入小区，享用小区的绿化资源、健身器材等其他公共资源，造成拥堵，或是业主使用困难的话，那对业主利益还是有一定损害的。这就需要制定相应的政策或制度，来对这些现象进行监管。

　　北京理工大学法学院教授 徐昕

　　已建成小区是否打开 应充分征求业主意见

　　北京理工大学法学院教授徐昕认为，新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，没有问题。但是对已经建成的住宅小区，是业主花钱购买的私有财产，小区规划红线内的道路，使用权归全体业主公用，受宪法和法律保护。

　　《物权法》规定，小区内部公共区域的产权归全体业主所有，没有义务对外开放，物业管理方式由业主大会决定，政府是无权干预的。对已建成小区是否对外打开，应充分征求业主意见。

　　昆明市物业管理协会秘书长 唐晓林

　　智慧社区为开放小区提供硬件支持

　　昆明市物业管理协会秘书长唐晓林介绍说，就他所知，最近十年来，昆明已经有开发商尝试“开放式社区”了。以碧鸡名城为例，该小区虽然紧邻西二环，但却没有设置围墙，整个小区与周边的道路连通，附近小区的住户也能方便地通过该小区，到达其他地方。

　　唐晓林表示：“改变总是痛苦的，这与我们的传统观念确实存在一定分歧，但是不代表不好，未来的城市规划一定会向街区制转型，这种改变只是时间问题。相比封闭式的庭院小区，开放式小区的物业管理难度和运营成本普遍会增加。新形势下，物业从业人员更应在管理的技术手段、方式方法上予以提升改进，而智慧社区的建设就为开放式小区提供了很多硬件支持。”

　　“一个项目的好坏更多依赖于开发商的能力以及后续的物业配套服务，而不是小区的封闭与否。”保利云南置业副总经理曹伟佳说，开放式小区有利于创建邻里之间的和谐环境，但考验安保服务的水平，小区的开放更不可能一蹴而就。

　　“很多物业管理问题，通过人员配置、技术改进都是可以解决的。开放式小区的推广是社会进步的体现，我们应该倡导一种资源共享的生活理念，你可以通过别人的小区，别人也能通过你的小区获得彼此的方便。”云南保利物业服务管理有限公司总经理陈飞舟强调，一些不具备开放条件的片区，比如配套落后的老旧小区就没必要开放。

　　云南龙宇房地产开发有限公司总经理 廖力平

　　老小区对外开放会牵涉到《物权法》

　　“从2008年以来，昆明市原则上就不再审批全封闭式小区的建设，要求小区建设应满足视觉上的通透和开放，不过要想让小区内部道路、绿化等配套设施完全对外开放，实行起来难度还是很大。”云南龙宇房地产开发有限公司总经理廖力平表示，多年前，昆明市就曾讨论过推广开放式小区的模式，但受多重因素的影响，当时条件并不具备，只能选择折中办法。

　　廖力平说，小区的开放与否也应兼顾住户对于私密性、安静、安全性的居住要求。此外，对老小区改造会牵涉到物权法的问题，小区里的公共配套部分，使用权本来归全体业主，受法律保护，没有义务对外开放，物业管理方式也是由业主大会决定，但是如果打开围墙，任何人都可以进去，使用里面的资源如道路等，这会侵犯小区业主的权益。

　　“对于业主的赔偿，对于安全和卫生的人力物力投入，在短时间内都是不容易解决的。”市民李先生也担忧，此举会面临一些不容忽视的问题。比如治安问题，小区围墙可以相对减少一些外来人口的流动，安全相对有保障；再比如停车问题，目前小汽车普及而停车位跟不上，很多小区内道路早已车满为患，道路“公共化”之后无疑更加雪上加霜；最后，开放小区后，人多车多，噪声是无法避免的。（都市时报记者 朱绍平）