楼市总体降温明显 2017年该买房还是该卖房？

　　据经济之声《央广财经评论》报道，从1月7日开始，2017年省级地方“两会”陆续开幕，1月将有28个省份完成“两会”全部议程，其中22个省级“两会”将在1月中旬密集召开，主要集中在12日至17日。截至目前，已有北京、河北、西藏、甘肃、宁夏等19个省区市地方两会已经陆续开幕。值得注意的是，“房地产去库存”成为各地两会不约而同的关键词。

　　回看过去一年，楼市大体上可以用初期温和、中期暴涨、后期降温来概括。据国家统计局最新公布的数据显示，截至去年11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，环比已经连续9个月下降，库存累计减少2758万平方米。

　　但如果详细对比数据不难发现，2758万平方米的去化量只占了6亿9095万已有库存的4%，去库存形势依旧严峻。与此同时，部分省市在去库存的同时，出现了房价的大幅上涨。在2017年已召开两会的省市不仅继续把房地产调控的落脚点放在去库存上，更强调“稳定房地产市场价格”。

　　深圳两会提出，2017年要落实国家房地产市场调控政策，坚持“房子是用来住的”、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、投资等手段，加快研究建立适应市场规律的房地产市场平稳健康发展基础性制度和长效机制，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。

　　新疆维吾尔自治区在政府工作报告中指出，坚持把房地产业发展与城镇化、农业转移人口市民化有机结合，分类调控、因城因地施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　北京两会传出的消息，北京楼市调控的目标是稳定房价，要建立房地产发展的长效机制。大力推进自住房、公租房等保障性住房的建设，让住房真正回归居住属性。

　　与此同时，万达集团董事长王健林在公司年会上透露房地产行业周期性太强，万达商业将逐渐从房地产开发行业退出，另一位地产大佬孙宏斌则果断为乐视注资150亿元，走多元化战略……

　　当各地都把“去库存、稳楼价”放在重要位置、市场政策显示从紧趋向、地产商寻求多元化发展路径，房地产行业会发生哪些变化？

　　市场总体降温明显，2017年该买房还是该卖房？关于此话题，经济学家马光远做出了点评。

　　马光远：2017年要不要买房子是大家都非常关注的问题，对这个问题的回答可以从三个层面把握。

　　第一，2017年的整体房地产市场相对2016年而言肯定会降温。总体来讲，无论是土地市场还是整个新房、二手房交易市场在2016年都非常火爆，很多数据都创下了历史新高，新房交易首次超过了十万亿，以后要突破这个标杆恐怕会比较难。所以，无论是交易量还是增速，肯定都会回落，加上一些热点城市的房价在2016年有了比较大幅的上涨，但缺乏概念支撑，房价回落的可能还是比较大的。但要强调的是2017年房价大涨的概率非常低，暴跌的概率几乎等于零。从中国房地产的基本走势来看，我们一是必须认识到房地产市场已是今非昔比，发生了很大的变化，经济高增长的周期基本已经结束；二是货币高增长的周期基本也已结束；三是国际资本流入中国高增长的周期也在改变着。这种情况意味用过去思考房地产的思维和逻辑、凭过去经验判断下一步房地产的走势可能会犯错误。

　　但同时，我要强调对房地产来讲有三个周期没有结束：一是中国城镇化的周期正在进行；二是中国的金融资本和土地资本结合的时代，包括未来整个城市的升级等也还没有结束；三是中国经济以房地产作为支柱产业的基本面没有变化。这种情况意味着整体房地产的走势一定会是平稳的，这和2017年整体房地产政策怎样解读有很大的关系。

　　关于去年年底中央经济工作会议谈到的房地产政策，大家可能关注到了两点，第一，政策强调了房子是用来住的，而不是用来炒的，整个房地产未来的政策应该会着力解决回归居住功能的问题；第二，政策特别强调了长效机制的问题，表示以后要通过土地、税收、信贷、投资、立法等一系列的政策举措来完善房地产的长效机制，要加快研究、建立符合国情、实现市场规律的基础性制度和长效机制，一方面抑制房地产泡沫，另一方面防止房地产出现大起大落。

　　对于这个长效机制，我们可以从两个方面去关注，第一，它是中国房地产长治久安的基础，过去我们主要以调控为主，未来它可以确保房地产稳定、健康发展，长效机制的推出已经进入了倒计时；第二，要真正建立长效机制需要时间，过去的整个政策包括发展房地产的目的、理念在将来可能要出现颠覆性的变化。所以，无论是在税收还是在信贷、立法等方面，建立长效机制还需要很长时间，但政策的转折点已经到来，未来要让房地产慢慢回归到社会、民生，意味着对炒房、过度投机肯定是不允许的。

　　基于这样的考虑，房地产本身的大、小周期加之政策的调控、2016年的上涨，2017年房地产会出现一定的回落和降温。所以，在目前政策明确表示不支持投资房地产的情况下，2017年肯定不是投资房产很好的时候。

　　第二，很多人有像是孩子上学等特别急切的需求，在一些大城市，这些需求是大问题，这时候就不要考虑价格变动等，毕竟时间还是比较紧迫的。

　　第三，对于很多过去投资房地产而拥有多套住房的人而言，目前也是可以减持手头房产的时候了，未来政策对持有多套住房者征收房产税的政策尽管可能要很长时间才会出台，但这是大趋势，是方向。

　　第四，要特别强调是中国经济的基本面和房地产行业的基本面都没有出现大的逆转，2017年的这种调整是顺势而为，是挤房地产的泡沫，消化其中风险，而不是为了打压房地产。尽管一些城市的房价会出现调整，但广州、西安、重庆、昆明、南宁等一些整体房价在2016年表现较平稳的城市相对而言是比较安全的。

　　此外，从房地产周期看，在政策大调整的情况下，一般上半年是不适宜出手的，大家如果不是那么急切，可以等6月份以后看整个政策、看中国经济基本面的变化再做决定。

　　最后，特别要强调的是，考虑中国房地产房价走势时，要注意到过去一是货币的整体流动性较好，二是大量的国际资本进入了中国房地产市场，而现在总体形势在逐渐变化，比如人民币贬值的压力、资本流出的压力等对整个房地产市场的未来走势是有一定影响的。

　　但从长期看，对中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化正在进行中的大国而言，比较优质的城市资源在很长一段时间里都是稀缺品，大家从农村甚至是小城市往中等城市、大城市转移的过程中，每个人都有梦想，就是选择比较宜居的、优质的城市居住、工作、生活，这也是整个中国经济转型过程中不可或缺的组成部分。所以，从大周期看，房地产的大周期没有结束，结束的是过去不正常的比如快速增长的“青春期”现象。所以，中国房地产市场化进入第19个年头后，正在走向成熟，将来它的表现会非常正常、非常成熟。

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