张泓铭:楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力

　　全国政协十二届五次会议于3月9日下午3时在人民大会堂举行第二次全体会议，多名政协委员就有关议题作大会发言。

　　[全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭]中央经济工作会议指出,对于房地产市场（楼市）要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。本人思考建议如下。

　　1.10多年来，中国楼市在波动和调控中反复循环。2000年到2016年，发生6.5个轮次的波动和调控循环，过程都是房价和销售额急剧上升、社会强烈反应、调控收紧楼市、楼市平稳或偏冷、经济增长乏力、调控放松楼市，然后开始下一轮循环。2016年开始的这一轮还处于前半程中，已经典型地反映了这种波动的特征。国家统计局数据显示：70个大中城市中，去年12月新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市，包括北、上、广、深和大部分东中部省会城市，最高涨幅49.5%，这是楼市过热的集中体现。

　　2.中国楼市长期波动、调控反复循环的原因。首先，是长期以来国人对于楼市作用的片面认识，过分依赖它推动经济财政的增长。如果紧缩调控导致楼市平稳或疲软，以致于经济增长不够理想，就重新加热楼市，于是楼市陷入下轮循环，这就是楼市长期波动的基本原因。其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。再次，在前面两个原因的推动下，“房价只升不降”成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的心理原因。

　　3.稳定楼市稳定房价，是一项紧迫的重大任务。楼市的激烈波动，尤其是房价快速上升，对于经济社会乃至于全局的破坏作用，如何估计都不会过头。过分看重它在经济增长中的短期作用，放纵过热，其实是饮鸩止渴，加速危机的到来。这是国际上多少惨痛经历得来的教训，但还有些人尚未醒来，还企图依赖加热房地产这张老方子医治经济病。中央对此有着极为清晰的认识，指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。这不仅仅是对个人和机构说的，更是对地方政府说的。现在，是到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫的重大任务的时候了。

　　4.建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，并非一蹴而就。中央提出需要建立稳定楼市的基础性制度和长效机制，这是一套完整的体系。这样一套体系需要各部门的合力，需要大刀阔斧的改革。形势催人，在这套体系确立之前，有必要寻找一种同整套体系相容的机制，充当即刻可用、长期也可用的调节机制，同综合施策形成合力。

　　5.创建一个对冲楼市异常波动的自动机制，刻不容缓。历史表明，每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收，尤其是金融的首付率和房贷利率。但是，过去各种手段运用是人为安排，容易受到地方认识的局限或人为操控，也有时间滞后。为克服人工调控的弊病，需要一个自动机制，就是当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，机制自动触发对冲，无需人工安排。其要点有五：（1）监测指标。用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标。（2）控制界限。设置上下限，超过上限或下限，对冲机制就自动触发。（3）对冲工具。首推金融手段，即首付率、利率双率联动。如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格上升或下降超过限度，则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。当然，自动机制并非单打独斗，需要综合施策，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力。（4）实施区域。以70个城市为对象。（5）监管责任。上一级政府及其主管部门。

　　该机制具有及时调整的灵敏性，具有向上或向下对冲波动的双向稳定性，完全符合稳定经济社会大局的总要求。建议在进一步研究论证的基础上，选择不同类型的城市进行试点，确认效果后在70个城市快速推广。

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